AI 估價總覽
1,067萬
單價 52.1 萬/坪
車位參考 0 萬
推估單價52.1 萬/坪
估價區間1,000 萬～1,152 萬
估價資料2026/07/10
本次推估以可比成交與社區資料為依據。
中壢京采
報告日期2026/07/10
AI 估價
鑑價資料來源實價登錄、可比成交與社區資料
價格呈現方式含車位之推估總價
報告狀態已完成 AI 分析
資料說明
鑑價資料來源：實價登錄、可比成交與社區資料
價格呈現方式：含車位之推估總價
報告狀態：已完成 AI 分析
鑑價摘要中壢京采位於桃園市中壢區中壢A22老街溪，為住宅建案，規劃各格局、地上20層，共153戶。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。
鑑價摘要
中壢京采位於桃園市中壢區中壢A22老街溪，為住宅建案，規劃各格局、地上20層，共153戶。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。
標的與建案資訊
- 格局
- 資料不足
- 樓層
- 地上 20 層／地下 4 層
- 建物坪數
- 20.5 坪
- 主建物坪數
- 20.5 坪
- 車位
- 0 個
- 地址
- 中壢區新興路232號
- 重劃區
- 中壢A22老街溪
- 社區戶數
- 153 戶
- 屋齡
- 11.3 年
AI 鑑價結果
- 推估總價
- 1,067 萬
- 價格區間
- 1,000 萬至1,152 萬
- 推估單價
- 52.1 萬/坪
- 車位估值
- 0 萬
- 資料狀態
- 報告已完成
- 更新日期
- 2026/07/10
常見問題
AI 鑑價的推估依據是什麼？
報告綜合標的條件、可比成交案例與市場統計資料，產生可供初步決策參考的估值結果。
AI 鑑價是否等同正式估價？
否。本報告為自動化資訊分析，不能取代不動產估價師、金融機構或其他專業人士的正式意見。
鑑價限制與使用提醒
實際成交價格仍會受屋況、契約、產權、交易時點與金融機構審核影響；請在交易前查驗最新公開資料與相關文件。
一眼看懂估價結論
區域五年漲幅
最新季 20 筆+37.6%
中壢A22老街溪2021 Q3 → 2025 Q3
單價 34.4 → 47.3萬／坪
同建案單價漲幅
3 季資料+6.1%
最低與最高相差 2.2 萬／坪
最低36.0 萬／坪最高38.2 萬／坪
2024 Q1 → 2026 Q1社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估+21.7%
AI 估價總價（預測基礎） 1,067 萬 → 1,299 萬
保守
+9.5%
基準
+21.7%
樂觀
+32.8%
1,168–1,417 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 140 筆48.0萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價52.1 萬／坪
高於鄰案
8.5%
8.5%
2025 Q2 → 2026 Q1成交加權均價
建案與生活圈優勢
機場捷運A22老街溪站(規劃)＋機場捷運老街溪 · 1 座公園 · 3 項重要生活機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
機場捷運A22老街溪站(規劃)、機場捷運老街溪、機場捷運
1 座公園綠地
老街溪河岸空間
3 項重要生活與區位機能
交通機能機場捷運A22老街溪站(規劃)、機場捷運老街溪、機場捷運
153 戶 · 1 棟
RC造，地上 20 層，地下 4 層
平面式144個
20.5 坪，適合家庭自住需求
機場捷運A22老街溪站(規劃)機場捷運老街溪機場捷運老街溪河岸空間RC造住商用
估價區間與落點
1,067 萬
1,000 萬1,152 萬
低估1,000 萬
中位1,067 萬
高估1,152 萬
價格組成
1,067 萬總價
主建物1,067 萬
使用坪數20.5 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
中壢京采
周圍建案
中壢A22老街溪
桃園市中壢區
本建案高亮
最新均價48.4 萬/坪周圍建案
季度 / 年度變化-8.3%YoY -2.3%
CAGR / 波動率7.3%Vol 15.4%
資料信心 / 交易筆數731,705 筆
價格支撐、壓力與資料信心
周圍建案 季度價格帶與資料品質
最新均價48.4 萬/坪2026 Q1
支撐 / 壓力50.7 萬/坪 / 53.0 萬/坪價格帶
平均資料信心73資料品質指標
追蹤成交筆數1,164最近 16 季
產品定位與估價證據
產品定位
有同格局實登時採成交平均；無實登時採鄰案可比案例 AI 推估
產品定位資料不足
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/07/10
稅後淨利134 萬
投報率 ROI12.6%
年化報酬率2.4%
AI 解讀與決策訊號
價格相關解讀依報告的 AI 估價結果計算。
AI 回答
公平價值
本次估價完成，公平價值點估為 1,067 萬，合理區間為 1,000 萬 至 1,152 萬。住宅純單價約 52.07 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。
- 估價使用 800 筆入選可比案例，獨立候選案例 3672 筆。
- 標的屬於 25坪以下 坪數帶；該坪數帶樣本 438 筆，坪數帶中位單價約 53.77 萬/坪，代表總價約 1,058 萬。
- 獨立案例中位可比性分數為 0.5236，高於目前選取門檻。
- 估價信心分數為 94.55。
AI 回答
市場展望
價格趨勢已使用 市場統計資料 的 鄰近建案 序列，包含 24 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。
- 歷史年化成長率約 7.30%。
- 趨勢模組已啟用 改採，避免使用過期的同社區序列。
- 5 年基準情境推估值約 1,299 萬。
AI 回答
出售獲利與稅務
以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 134 萬，投資報酬率約 12.6%。
- 試算出售日為 2031-07-10。
- 持有期間約 5.00 年。
- 稅後年化報酬率約 2.39%。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2026/03/13 | 31.4 萬/坪 | 87.9% | A |
| 2 | 2026/05/12 | 40.6 萬/坪 | 72.8% | B |
| 3 | 2026/04/16 | 28.6 萬/坪 | 67.3% | B |
| 4 | 2026/03/25 | 40.7 萬/坪 | 68.3% | B |
| 5 | 2026/03/17 | 42.7 萬/坪 | 67.9% | B |
| 6 | 2026/04/19 | 53.3 萬/坪 | 64.9% | C |
| 7 | 2026/01/28 | 50.4 萬/坪 | 71.0% | B |
| 8 | 2026/04/29 | 54.9 萬/坪 | 63.2% | C |
1A
31.4 萬/坪相似度 87.9%2B
40.6 萬/坪相似度 72.8%3B
28.6 萬/坪相似度 67.3%4B
40.7 萬/坪相似度 68.3%5B
42.7 萬/坪相似度 67.9%6C
53.3 萬/坪相似度 64.9%7B
50.4 萬/坪相似度 71.0%8C
54.9 萬/坪相似度 63.2%A / 0.0%1
B / 0.9%34
C / 22.7%877
D / 71.4%2,760
E195
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
4,295
去重後
4,203
獨立合格
3,867
最終估價使用
800
有效樣本數
519.5
案例品質分級
A: 1B: 34C: 877D: 2,760E: 195
坪數帶樣本
小坪數
438
標準坪數
362
核貸壓力演算
總價預設採可用實登樣本中位數坪數模式目前套用 20.5 坪（x 1）
總價1065萬
740萬1390萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
213萬
核貸金額
852萬
月付
3.2萬/月
建議年收
81萬
貸款負擔提醒
試算以 每月還款占收入 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
融資風險與盡調清單
16風險分數
貸款風險等級：低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 12.04 坪、住宅面積 20.49 坪、12 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以本報告 1,000-1,152 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明點選或滑鼠移入查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
資料來源：實價登錄、社區資料、可比成交案例與市場統計資料；估價方法為依標的條件與市場訊號進行的自動化分析。 維護單位：好房價（HouseGuide）。 資料更新：2026/07/10。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
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