區域五年漲幅
最新季 32 筆+74.5%
單元二重劃區2021 Q2 → 2026 Q1
單價 43.3 → 75.5萬／坪
報告日期2026/07/16
AI 估值總價 (3房 57坪)
3,619萬
單價 57.9 萬/坪 / 車位 320 萬
低估3,428 萬
高估3,870 萬
歷史參考3,243 萬
94信心分數
模型信號穩定
樣本有效數 1,260.8， 可用性分數 86
可用性分數已套用風險調整一眼看懂估價結論
同建案單價漲幅
1 季資料+0.0%
最低與最高相差 0.0 萬／坪
最低51.3 萬／坪最高51.3 萬／坪
2021 Q2 → 2021 Q2社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估+0.8%
基準估值 3,619 → 3,647 萬
保守
-8.5%
基準
+0.8%
樂觀
+9.1%
3,310–3,948 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 102 筆80.4萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價57.9 萬／坪
低於鄰案
28.0%
28.0%
2025 Q2 → 2026 Q1成交加權均價
建案與生活圈優勢
交通節點 · 1 座公園 · 7 項大型機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
交通設施資料不足
1 座公園綠地
公園綠地系統
7 項大型商業機能
環中路、市政路、龍富路、黎明商圈、公益路商圈周邊
62 戶 · 2 棟
RC造，地上 18 層，地下 3 層
3房＋坡道平面
66.2 坪，適合家庭自住需求
公園綠地系統環中路市政路龍富路黎明商圈公益路商圈周邊RC造住商用
估價區間與落點 (3房 57坪)
3,619 萬
3,428 萬3,870 萬
低估3,428 萬
中位3,619 萬
高估3,870 萬
價格組成 (3房 57坪)
3,619 萬總價
主建物3,299 萬
車位320 萬
使用坪數57 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
陸府觀森
周圍建案
單元二重劃區
臺中市南屯區
本建案高亮
最新均價80.0 萬/坪周圍建案
季度 / 年度變化-3.0%YoY 83.8%
CAGR / 波動率6.6%Vol 12.6%
資料信心 / 交易筆數67785 筆
價格支撐、壓力與資料信心
周圍建案 季度價格帶與資料品質
最新均價80.0 萬/坪2026 Q1
支撐 / 壓力86.0 萬/坪 / 92.4 萬/坪價格帶
平均資料信心67透明度對應 confidence score
追蹤成交筆數553最近 16 季
產品定位與估價證據
產品定位
房型與坪數帶估值區間（單價）
3房 57坪房型情境
66.4 萬/坪59.8 萬/坪 - 74.9 萬/坪樣本 1,911
4房 65坪房型情境
65.8 萬/坪59.5 萬/坪 - 74.8 萬/坪樣本 1,911
4房 100坪房型情境
65.8 萬/坪59.5 萬/坪 - 74.8 萬/坪樣本 1,911
25-40坪坪數帶
62.9 萬/坪58.1 萬/坪 - 70.4 萬/坪樣本 779
40-60坪標的坪數帶
67.5 萬/坪60.6 萬/坪 - 76.7 萬/坪樣本 1,097
60坪以上坪數帶
77.9 萬/坪70.3 萬/坪 - 80.0 萬/坪樣本 35
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/07/16
稅後淨利341 萬
投報率 ROI11.2%
年化報酬率2.1%
環境掃描資料讀取中...
臨案地圖資料讀取中...
AI 解讀與決策訊號
AI 回答
公平價值
本次估價完成，公平價值點估為 3,049 萬，合理區間為 2,891 萬 至 3,257 萬。住宅純單價約 58.84 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。
- 估價使用 1911 筆入選可比案例，獨立候選案例 3614 筆。
- 標的屬於 40-60坪 坪數帶；該坪數帶樣本 1097 筆，坪數帶中位單價約 67.48 萬/坪，代表總價約 3,323 萬。
- 獨立案例中位可比性分數為 0.5257，高於目前選取門檻。
- 估價信心分數為 93.79，manual_review_required=false。
AI 回答
市場展望
價格趨勢已使用 市場統計資料 的 nearby_communities 序列，包含 35 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。
- 歷史年化成長率約 6.63%。
- 趨勢模組已啟用 改採，避免使用過期的同社區序列。
- 5 年基準情境推估值約 3,647 萬。
AI 回答
出售獲利與稅務
以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 341 萬，投資報酬率約 11.2%。
- 試算出售日為 2031-07-16。
- 持有期間約 5.00 年。
- 稅後年化報酬率約 2.15%。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法、 時間調整幅度受上限保護, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2026/05/08 | 70.3 萬/坪 | 71.6% | B |
| 2 | 2026/05/04 | 71.5 萬/坪 | 71.3% | B |
| 3 | 2026/05/01 | 89.1 萬/坪 | 70.5% | B |
| 4 | 2026/03/23 | 65.2 萬/坪 | 71.7% | B |
| 5 | 2026/03/25 | 71.2 萬/坪 | 71.3% | B |
| 6 | 2026/05/04 | 92.8 萬/坪 | 66.6% | B |
| 7 | 2026/05/04 | 92.8 萬/坪 | 66.6% | B |
| 8 | 2026/02/22 | 73.4 萬/坪 | 71.1% | B |
A / 0.0%0
B / 3.4%125
C / 51.0%1,884
D / 43.4%1,605
E82
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
3,918
去重後
3,811
獨立合格
3,696
最終估價使用
1,911
有效樣本數
1,260.8
案例品質分級
A: 0B: 125C: 1,884D: 1,605E: 82
坪數帶樣本
大坪數
1,097
標準坪數
779
extra_large
35
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (7 筆)坪數模式目前套用 57 坪（x 1.2）
總價4307萬
3440萬5830萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
861萬
核貸金額
3,445萬
月付
13.1萬/月
建議年收
328萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
融資風險與盡調清單
16風險分數
Risk Grade: 低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 30.61 坪、住宅面積 46.38 坪、車位 19.78 坪、2 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以本報告 2,891-3,257 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明滑鼠移入即可查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
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