區域五年漲幅
最新季 -- 筆--
區域-- → --
單價 -- → --萬／坪
報告日期2026/07/05
AI 估值總價
2,108萬
單價 46.2 萬/坪 / 車位 205 萬
低估2,031 萬
高估2,194 萬
歷史參考2,186 萬
92信心分數
模型信號穩定
樣本有效數 413.3， 可用性分數 84
可用性分數已套用風險調整Executive Summary
一眼看懂估價結論
同建案單價漲幅
4 季資料+2.6%
最低與最高相差 1.2 萬／坪
最低46.9 萬／坪最高48.2 萬／坪
2025 Q2 → 2025 Q3社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估-4.6%
基準估值 2,108 → 2,011 萬
保守
-2.1%
基準
-4.6%
樂觀
-6.6%
2,063–1,968 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 38 筆44.3萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價46.2 萬／坪
高於鄰案
4.2%
4.2%
2025 Q1 → 2025 Q4成交加權均價
Property & Location Strengths
建案與生活圈優勢
交通節點從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
交通設施資料不足
0 座公園綠地
公園資料不足
0 項大型商業機能
商業機能資料不足
366 戶 · -- 棟
RC造，地上 24 層，地下 4 層
坡道平面
48.7 坪，適合家庭自住需求
RC造住家用
估價區間與落點
2,108 萬
2,031 萬2,194 萬
低估2,031 萬
中位2,108 萬
高估2,194 萬
價格組成
2,108 萬總價
主建物1,903 萬
車位205 萬
使用坪數41.2 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
長虹擎山
周圍建案
桃園市龜山區
最新均價47.0 萬/坪長虹擎山
季度 / 年度變化-2.4%YoY 資料不足
CAGR / 波動率-1.7%Vol 2.2%
資料信心 / 交易筆數7682 筆
價格支撐、壓力與資料信心
長虹擎山 季度價格帶與資料品質
最新均價47.0 萬/坪2025 Q4
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心76透明度對應 confidence score
追蹤成交筆數82最近 16 季
Positioning & Evidence
產品定位與估價證據
產品定位
房型與坪數帶估值區間（單價）
25-40坪坪數帶
44.3 萬/坪41.3 萬/坪 - 48.6 萬/坪樣本 420
40-60坪標的坪數帶
45.6 萬/坪40.6 萬/坪 - 48.0 萬/坪樣本 175
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/07/05
稅後淨利-137 萬
投報率 ROI-6.5%
年化報酬率-1.3%
環境掃描資料讀取中...
Nearby Market Map
臨案地圖與社區行情
臨案地圖資料讀取中...
AI Interpretation
AI 解讀與決策訊號
AI 回答
公平價值
本次估價完成，公平價值點估為 2,108 萬，合理區間為 2,031 萬 至 2,194 萬。住宅純單價約 46.20 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。
- 估價使用 595 筆入選可比案例，獨立候選案例 1807 筆。
- 標的屬於 40-60坪 坪數帶；該坪數帶樣本 175 筆，坪數帶中位單價約 45.64 萬/坪，代表總價約 2,085 萬。
- 獨立案例中位可比性分數為 0.4014，高於目前選取門檻。
- 估價信心分數為 92.45，manual_review_required=false。
AI 回答
市場展望
價格趨勢已使用 市場統計資料 的 社區序列，包含 4 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。
- 歷史年化成長率約 -1.70%。
- 5 年基準情境推估值約 2,011 萬。
AI 回答
出售獲利與稅務
以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 -137 萬，投資報酬率約 -6.5%。
- 試算出售日為 2031-07-05。
- 持有期間約 5.00 年。
- 稅後年化報酬率約 -1.34%。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法, 可比物件環境資料不足、 估價樣本資料有限。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
Comparable Evidence
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2026/01/04 | 44.9 萬/坪 | 78.4% | B |
| 2 | 2025/12/20 | 45.8 萬/坪 | 79.0% | B |
| 3 | 2025/11/29 | 48.8 萬/坪 | 77.2% | B |
| 4 | 2025/12/28 | 44.6 萬/坪 | 73.8% | B |
| 5 | 2025/10/30 | 49.5 萬/坪 | 79.0% | B |
| 6 | 2025/10/02 | 47.8 萬/坪 | 81.1% | A |
| 7 | 2025/11/08 | 48.3 萬/坪 | 72.7% | B |
| 8 | 2025/08/08 | 49.7 萬/坪 | 76.6% | B |
A / 0.1%1
B / 1.4%26
C / 30.2%568
D / 64.5%1,212
E73
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
2,018
去重後
2,009
獨立合格
1,880
最終估價使用
595
有效樣本數
413.3
案例品質分級
A: 1B: 26C: 568D: 1,212E: 73
坪數帶樣本
大坪數
175
標準坪數
420
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)總價1987萬
1780萬2080萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
397萬
核貸金額
1,589萬
月付
6.0萬/月
建議年收
151萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
Risk & Due Diligence
融資風險與盡調清單
16風險分數
Risk Grade: 低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 27.23 坪、住宅面積 41.18 坪、車位 7.49 坪、8 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以本報告 2,031-2,194 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明滑鼠移入即可查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
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報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
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