實登均價總覽・2房 26坪
切換格局坪數，全頁價格同步依同格局實登平均單價計算
928萬
單價 35.7 萬/坪
車位參考 0 萬
推估單價35.7 萬/坪
估價區間814 萬～1,008 萬
實價資料2026/07/05
同格局實登平均 35.7 萬/坪，作為本次推估依據。
同格局實登資料
3 筆成交最低單價35.2 萬/坪
最高單價36.1 萬/坪
平均單價35.7 萬/坪
睿澤藏韻
報告日期2026/07/05
同格局實登平均
鑑價資料來源同格局實價登錄與社區資料
價格呈現方式含車位之推估總價
報告狀態已完成 AI 分析
資料說明
鑑價資料來源：同格局實價登錄與社區資料
價格呈現方式：含車位之推估總價
報告狀態：已完成 AI 分析
鑑價摘要睿澤藏韻位於桃園市八德區八德擴大，為預售建案，規劃2至3房、地上11層，共80戶。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。
鑑價摘要
睿澤藏韻位於桃園市八德區八德擴大，為預售建案，規劃2至3房、地上11層，共80戶。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。
標的與建案資訊
- 格局
- 2房
- 樓層
- 地上 11 層／地下 2 層
- 建物坪數
- 26 坪
- 主建物坪數
- 26 坪
- 車位
- 0 個
- 地址
- 桃園市八德區新興路881巷
- 重劃區
- 八德擴大
- 社區戶數
- 80 戶
- 屋齡
- 0.0 年
AI 鑑價結果
- 推估總價
- 928 萬
- 價格區間
- 814 萬至1,008 萬
- 推估單價
- 35.7 萬/坪
- 車位估值
- 0 萬
- 資料狀態
- 報告已完成
- 更新日期
- 2026/07/19
常見問題
AI 鑑價的推估依據是什麼？
報告綜合標的條件、可比成交案例與市場統計資料，產生可供初步決策參考的估值結果。
AI 鑑價是否等同正式估價？
否。本報告為自動化資訊分析，不能取代不動產估價師、金融機構或其他專業人士的正式意見。
鑑價限制與使用提醒
實際成交價格仍會受屋況、契約、產權、交易時點與金融機構審核影響；請在交易前查驗最新公開資料與相關文件。
一眼看懂估價結論
區域五年漲幅
最新季 13 筆+54.4%
八德擴大2021 Q2 → 2025 Q4
單價 27.2 → 41.9萬／坪
同建案單價價差
3 季資料+3.2%
最低與最高相差 1.2 萬／坪
最低36.1 萬／坪最高37.3 萬／坪
2025 Q4 → 2025 Q1社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估+16.6%
實登均價總價（預測基礎） 928 萬 → 1,081 萬
保守
+7.3%
基準
+16.6%
樂觀
+24.8%
995–1,158 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 79 筆41.6萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價35.7 萬／坪
低於鄰案
14.1%
14.1%
2025 Q1 → 2025 Q4成交加權均價
建案與生活圈優勢
捷運綠線G01(興建中)＋捷運綠線G02(興建中) · 3 座公園 · 4 項重要生活機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
捷運綠線G01(興建中)、捷運綠線G02(興建中)
3 座公園綠地
建德公園、豐德公園、興豐公園
4 項重要生活與區位機能
交通機能捷運綠線G01(興建中)、捷運綠線G02(興建中)
公共建設八德區公所、八德戶政事務所
80 戶 · 1 棟
RC造，地上 11 層，地下 2 層
2房＋平面式95個
26.0 坪，適合家庭自住需求
捷運綠線G01(興建中)捷運綠線G02(興建中)建德公園豐德公園興豐公園RC造住家用
估價區間與落點 (2房 26坪)
928 萬
814 萬1,008 萬
低估814 萬
中位928 萬
高估1,008 萬
價格組成 (2房 26坪)
928 萬總價
主建物928 萬
使用坪數26 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
睿澤藏韻
周圍建案
八德擴大
桃園市八德區
本建案高亮
最新均價41.4 萬/坪周圍建案
季度 / 年度變化67.5%YoY -79.6%
CAGR / 波動率5.7%Vol 12.8%
資料信心 / 交易筆數742,532 筆
價格支撐、壓力與資料信心
周圍建案 季度價格帶與資料品質
最新均價41.4 萬/坪2025 Q4
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心73資料品質指標
追蹤成交筆數2,213最近 16 季
產品定位與估價證據
產品定位
有同格局實登時採成交平均；無實登時採鄰案可比案例 AI 推估
2房 22坪房型情境
38.9 萬/坪34.0 萬/坪 - 42.5 萬/坪鄰案 AI 推估
2房 26坪房型情境
35.7 萬/坪31.3 萬/坪 - 38.8 萬/坪同格局實登 3 筆
3房 31坪房型情境
36.2 萬/坪32.0 萬/坪 - 39.9 萬/坪同格局實登 8 筆
3房 33坪房型情境
36.2 萬/坪32.0 萬/坪 - 39.9 萬/坪同格局實登 8 筆
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/07/05
稅後淨利86 萬
投報率 ROI9.3%
年化報酬率1.8%
AI 解讀與決策訊號
價格相關解讀依目前格局的實登平均單價計算。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025/12/10 | 41.6 萬/坪 | 66.9% | B |
| 2 | 2025/12/30 | 33.9 萬/坪 | 64.0% | C |
| 3 | 2026/01/01 | 42.4 萬/坪 | 63.6% | C |
| 4 | 2025/12/04 | 39.3 萬/坪 | 65.6% | B |
| 5 | 2025/12/13 | 44.2 萬/坪 | 64.7% | C |
| 6 | 2025/12/18 | 42.9 萬/坪 | 63.9% | C |
| 7 | 2025/12/06 | 45.1 萬/坪 | 64.3% | C |
| 8 | 2025/07/16 | 35.7 萬/坪 | 76.4% | B |
1B
41.6 萬/坪相似度 66.9%2C
33.9 萬/坪相似度 64.0%3C
42.4 萬/坪相似度 63.6%4B
39.3 萬/坪相似度 65.6%5C
44.2 萬/坪相似度 64.7%6C
42.9 萬/坪相似度 63.9%7C
45.1 萬/坪相似度 64.3%8B
35.7 萬/坪相似度 76.4%A / 0.0%0
B / 1.7%32
C / 53.5%992
D / 41.9%777
E54
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
2,074
去重後
2,027
獨立合格
1,855
最終估價使用
1,012
有效樣本數
816.1
案例品質分級
A: 0B: 32C: 992D: 777E: 54
坪數帶樣本
小坪數
268
標準坪數
744
核貸壓力演算
總價預設採可用實登樣本中位數坪數模式目前套用 26 坪（x 1）
總價930萬
640萬1210萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
186萬
核貸金額
744萬
月付
2.8萬/月
建議年收
71萬
貸款負擔提醒
試算以 每月還款占收入 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
融資風險與盡調清單
16風險分數
貸款風險等級：低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 17.23 坪、住宅面積 25.91 坪、2 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以 814–1,008 萬 作為討論區間，向至少一家銀行取得初步鑑價與核貸成數；不得沿用其他格局或舊版本的價格。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明點選或滑鼠移入查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
資料來源：實價登錄、社區資料、可比成交案例與市場統計資料；估價方法為依標的條件與市場訊號進行的自動化分析。 維護單位：好房價（HouseGuide）。 資料更新：2026/07/19。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
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