AI Property Valuation Report

國家藝術館

點擊格局按鈕可同步切換下方估值內容與價格組成

樓層 10 / 15公設比 31.0%預售中

報告日期2026/07/09

AI 估值總價 (2房 22坪)

1,325萬

單價 50.9 萬/坪 / 車位 205 萬

低估1,281 萬

高估1,365 萬

歷史參考1,333 萬

91信心分數

模型信號穩定

樣本有效數 713.5，可用性分數 83

可用性分數已套用風險調整

Executive Summary

一眼看懂估價結論

區域五年漲幅

建案與生活圈優勢

三鶯線＋台鐵鶯歌站(鄰近) · 1 座公園 · 3 項大型機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。

交通節點可達性

三鶯線、台鐵鶯歌站(鄰近)

1 座公園綠地

三鶯線永吉公園

3 項大型商業機能

三鶯線國華、三鶯線陶瓷老街、三鶯線鶯桃福德

259 戶 · -- 棟

RC造，地上 15 層，地下 3 層

3房＋坡道平面

44.6 坪，適合家庭自住需求

三鶯線台鐵鶯歌站(鄰近)三鶯線永吉公園三鶯線國華三鶯線陶瓷老街三鶯線鶯桃福德RC造住商用

估價區間與落點 (2房 22坪)

1,325 萬

1,281 萬1,365 萬

低估1,281 萬

中位1,325 萬

高估1,365 萬

價格組成 (2房 22坪)

1,325 萬總價

主建物1,120 萬

車位205 萬

使用坪數22 坪

市場價格趨勢

同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價

2021 Q2 → 2025 Q4

國家藝術館

周圍建案

鶯歌鳳鳴重劃區

新北市鶯歌區

本建案高亮

最新均價51.3 萬/坪鶯歌鳳鳴重劃區

季度 / 年度變化4.2%YoY 10.6%

CAGR / 波動率5.0%Vol 8.9%

資料信心 / 交易筆數801,325 筆

價格支撐、壓力與資料信心

鶯歌鳳鳴重劃區季度價格帶與資料品質

產品定位與估價證據

產品定位

房型與坪數帶估值區間（單價）

標的坪數帶：標準坪數

2房 22坪房型情境

45.8 萬/坪41.1 萬/坪 - 50.3 萬/坪樣本 1,229

2房 24坪房型情境

45.8 萬/坪40.9 萬/坪 - 50.2 萬/坪樣本 1,229

3房 35坪房型情境

45.5 萬/坪40.3 萬/坪 - 49.4 萬/坪樣本 1,229

3房 38坪房型情境

45.7 萬/坪40.4 萬/坪 - 50.1 萬/坪樣本 1,229

25坪以下坪數帶

53.3 萬/坪47.0 萬/坪 - 53.7 萬/坪樣本 68

25-40坪標的坪數帶

44.8 萬/坪40.2 萬/坪 - 49.1 萬/坪樣本 978

40-60坪坪數帶

44.6 萬/坪37.5 萬/坪 - 48.3 萬/坪樣本 183

退出報酬情境（瀑布）

出售日期：2031/07/09

ROI 7.9%

稅後淨利160 萬

投報率 ROI7.9%

年化報酬率1.5%

環境掃描資料讀取中...

Nearby Market Map

臨案地圖與社區行情

臨案地圖資料讀取中...

AI Interpretation

AI 解讀與決策訊號

AI 回答

公平價值

本次估價完成，公平價值點估為 2,017 萬，合理區間為 1,945 萬至 2,081 萬。住宅純單價約 48.84 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。

估價使用 1229 筆入選可比案例，獨立候選案例 2382 筆。
標的屬於 25-40坪坪數帶；該坪數帶樣本 978 筆，坪數帶中位單價約 44.84 萬/坪，代表總價約 1,812 萬。
獨立案例中位可比性分數為 0.5448，高於目前選取門檻。
估價信心分數為 91.43，manual_review_required=false。

AI 回答

市場展望

價格趨勢已使用市場統計資料的 zone 序列，包含 40 個時間點；因同社區序列較舊，已改採至較完整的鄰近社區或區域序列。

歷史年化成長率約 4.99%。
趨勢模組已啟用改採，避免使用過期的同社區序列。
5 年基準情境推估值約 2,310 萬。

AI 回答

出售獲利與稅務

以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 160 萬，投資報酬率約 7.9%。

試算出售日為 2031-07-09。
持有期間約 5.00 年。
稅後年化報酬率約 1.54%。

AI 回答

風險與查核

目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是僅有單一估值方法、時間調整幅度受上限保護, 屋齡調整幅度受上限保護, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為低。

簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。

Comparable Evidence

可比成交與樣本分布

Top 8 可比案例

#	交易日	原始單價	相似度	分級
1	2026/01/20	51.8 萬/坪	83.4%	A
2	2026/01/26	45.3 萬/坪	77.4%	B
3	2026/01/25	48.2 萬/坪	76.5%	B
4	2025/08/21	51.3 萬/坪	84.3%	A
5	2025/07/20	51.3 萬/坪	82.6%	A
6	2025/05/26	50.7 萬/坪	87.3%	A
7	2025/05/24	50.1 萬/坪	87.2%	A
8	2025/05/19	49.9 萬/坪	87.2%	A

A / 1.7%42

B / 10.6%256

C / 41.7%1,011

D / 44.2%1,073

E43

估價證據

案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本

案例漏斗

初始搜尋

2,634

去重後

2,514

獨立合格

2,425

最終估價使用

1,229

有效樣本數

713.5

案例品質分級

A: 42B: 256C: 1,011D: 1,073E: 43

坪數帶樣本

大坪數

183

compact

標準坪數

978

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]

總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)

坪數模式目前套用 22 坪（x 0.6）

總價1139萬

1000萬1175萬

Rate 利率2.20%

0.10%10.00%

LTV 成數80.0%

50%90%

貸款年限30 年

10 年40 年

DTI 負債比48.0%

10%80%

自備款

228萬

核貸金額

911萬

月付

3.5萬/月

建議年收

87萬

總價	自備款 (20.0%)	貸款金額 (80.0%)	月付 (30Y)	建議年收
1,139萬	228萬	911萬	3.5萬/月	87萬

DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

Risk & Due Diligence

融資風險與盡調清單

16風險分數

Risk Grade: 低風險

位置資料

車位拆分

時間調整

趨勢流動性

0.5

標的契約

案例覆蓋

權重集中

0.2

盡調清單

使用第二種估值方法交叉檢查

目前主要依單一估值方法，方法風險較高。

建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交

補充區域歷史趨勢資料

趨勢資料不足時不應產生增值承諾。

建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計

確認標的權狀與面積拆分

核對主建物 25.61 坪、住宅面積 37.11 坪、車位 7.49 坪、10 樓戶別。

建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料

簽約前取得銀行初估

以本報告 1,945-2,081 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。

建議文件：本報告不構成核貸保證

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本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。

本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。

報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。

使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。

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