區域五年漲幅
最新季 9 筆+48.7%
土城暫緩2021 Q2 → 2025 Q4
單價 49.0 → 72.8萬／坪
AI Property Valuation Report
寶佳淳青
新北市土城區明德段360地號
報告日期2026/07/04
AI 估值總價 (2房 24坪)
1,663萬
單價 58.8 萬/坪 / 車位 250 萬
低估1,586 萬
高估1,727 萬
歷史參考1,532 萬
93信心分數
模型信號穩定
樣本有效數 1,103.9， 可用性分數 85
可用性分數已套用風險調整Executive Summary
一眼看懂估價結論
同建案單價價差
8 季資料+11.5%
最低與最高相差 6.1 萬／坪
最低53.6 萬／坪最高59.8 萬／坪
2025 Q4 → 2025 Q2社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估-5.1%
基準估值 2,226 → 2,111 萬
保守
-2.4%
基準
-5.1%
樂觀
-7.4%
2,173–2,061 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 65 筆67.1萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價57.1 萬／坪
低於鄰案
15.0%
15.0%
2025 Q1 → 2025 Q4成交加權均價
Property & Location Strengths
建案與生活圈優勢
板南線＋板南線土城 · 4 項大型機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
板南線、板南線土城站
0 座公園綠地
公園資料不足
4 項大型商業機能
土城長庚醫院、萬大線(興建中)、板南線海山、日月光廣場
240 戶 · 4 棟
RC造，地上 15 層，地下 4 層
3房＋坡道平面
43.5 坪，適合家庭自住需求
板南線板南線土城站土城長庚醫院萬大線(興建中)板南線海山日月光廣場RC造住商用
估價區間與落點 (2房 24坪)
1,663 萬
1,586 萬1,727 萬
低估1,586 萬
中位1,663 萬
高估1,727 萬
價格組成 (2房 24坪)
1,663 萬總價
主建物1,413 萬
車位250 萬
使用坪數24 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
寶佳淳青
周圍建案
土城暫緩
新北市土城區
最新均價53.6 萬/坪寶佳淳青
季度 / 年度變化-4.4%YoY -6.8%
CAGR / 波動率-1.9%Vol 3.4%
資料信心 / 交易筆數75123 筆
價格支撐、壓力與資料信心
寶佳淳青 季度價格帶與資料品質
最新均價53.6 萬/坪2025 Q4
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心75透明度對應 confidence score
追蹤成交筆數123最近 16 季
Positioning & Evidence
產品定位與估價證據
產品定位
房型與坪數帶估值區間（單價）
2房 24坪房型情境
60.3 萬/坪54.5 萬/坪 - 65.1 萬/坪樣本 1,413
2房 26.8坪房型情境
60.5 萬/坪54.5 萬/坪 - 65.1 萬/坪樣本 1,413
2房 27.9坪房型情境
60.3 萬/坪54.4 萬/坪 - 65.0 萬/坪樣本 1,413
2房 29.1坪房型情境
60.3 萬/坪54.4 萬/坪 - 65.0 萬/坪樣本 1,413
25坪以下坪數帶
59.1 萬/坪56.0 萬/坪 - 60.9 萬/坪樣本 105
25-40坪標的坪數帶
60.9 萬/坪54.5 萬/坪 - 65.6 萬/坪樣本 1,096
40-60坪坪數帶
58.3 萬/坪53.9 萬/坪 - 63.4 萬/坪樣本 212
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/07/04
稅後淨利-157 萬
投報率 ROI-7.0%
年化報酬率-1.4%
環境掃描資料讀取中...
Nearby Market Map
臨案地圖與社區行情
臨案地圖資料讀取中...
AI Interpretation
AI 解讀與決策訊號
AI 回答
公平價值
本次估價完成，公平價值點估為 2,226 萬，合理區間為 2,118 萬 至 2,315 萬。住宅純單價約 57.09 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。
- 估價使用 1413 筆入選可比案例，獨立候選案例 2423 筆。
- 標的屬於 25-40坪 坪數帶；該坪數帶樣本 1096 筆，坪數帶中位單價約 60.85 萬/坪，代表總價約 2,175 萬。
- 獨立案例中位可比性分數為 0.5000，高於目前選取門檻。
- 估價信心分數為 92.84，manual_review_required=false。
AI 回答
市場展望
價格趨勢已使用 市場統計資料 的 社區序列，包含 8 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。
- 歷史年化成長率約 -1.91%。
- 5 年基準情境推估值約 2,111 萬。
AI 回答
出售獲利與稅務
以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 -157 萬，投資報酬率約 -7.0%。
- 試算出售日為 2031-07-04。
- 持有期間約 5.00 年。
- 稅後年化報酬率約 -1.45%。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法, 屋齡調整幅度受上限保護, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
Comparable Evidence
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2026/01/16 | 53.5 萬/坪 | 85.5% | A |
| 2 | 2026/01/01 | 53.3 萬/坪 | 73.9% | B |
| 3 | 2026/01/08 | 73.5 萬/坪 | 70.7% | B |
| 4 | 2025/12/19 | 55.0 萬/坪 | 71.2% | B |
| 5 | 2025/12/19 | 58.0 萬/坪 | 70.2% | B |
| 6 | 2025/11/01 | 74.6 萬/坪 | 73.3% | B |
| 7 | 2025/12/22 | 79.8 萬/坪 | 66.9% | B |
| 8 | 2025/10/23 | 72.7 萬/坪 | 71.7% | B |
A / 0.8%20
B / 10.4%254
C / 54.3%1,329
D / 33.5%820
E26
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
2,662
去重後
2,571
獨立合格
2,449
最終估價使用
1,413
有效樣本數
1,103.9
案例品質分級
A: 20B: 254C: 1,329D: 820E: 26
坪數帶樣本
大坪數
212
compact
105
標準坪數
1,096
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)總價2014萬
1590萬2535萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
403萬
核貸金額
1,612萬
月付
6.1萬/月
建議年收
153萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
Risk & Due Diligence
融資風險與盡調清單
16風險分數
Risk Grade: 低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 23.19 坪、住宅面積 34.61 坪、車位 8.93 坪、6 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以本報告 2,118-2,315 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明滑鼠移入即可查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
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