實登均價總覽・2房 25坪
切換格局坪數，全頁價格同步依同格局實登平均單價計算
858萬
單價 29.5 萬/坪
車位參考 120 萬
推估單價29.5 萬/坪
估價區間797 萬～900 萬
實價資料2026/07/05
同格局實登平均 29.5 萬/坪，作為本次推估依據。
同格局實登資料
30 筆成交最低單價26.0 萬/坪
最高單價40.5 萬/坪
平均單價29.5 萬/坪
鴻灃悅
報告日期2026/07/05
同格局實登平均
鑑價資料來源同格局實價登錄與社區資料
價格呈現方式含車位之推估總價
報告狀態已完成 AI 分析
資料說明
鑑價資料來源：同格局實價登錄與社區資料
價格呈現方式：含車位之推估總價
報告狀態：已完成 AI 分析
鑑價摘要鴻灃悅位於桃園市觀音區，為預售建案，規劃2至3房、地上15層，共185戶。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。
鑑價摘要
鴻灃悅位於桃園市觀音區，為預售建案，規劃2至3房、地上15層，共185戶。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。
標的與建案資訊
- 格局
- 2房
- 樓層
- 地上 15 層／地下 3 層
- 建物坪數
- 25 坪
- 主建物坪數
- 25 坪
- 車位
- 1 個
- 地址
- 桃園市觀音區草福段177地號
- 社區戶數
- 185 戶
- 屋齡
- 0.0 年
AI 鑑價結果
- 推估總價
- 858 萬
- 價格區間
- 797 萬至900 萬
- 推估單價
- 29.5 萬/坪
- 車位估值
- 120 萬
- 資料狀態
- 報告已完成
- 更新日期
- 2026/07/20
常見問題
AI 鑑價的推估依據是什麼？
報告綜合標的條件、可比成交案例與市場統計資料，產生可供初步決策參考的估值結果。
AI 鑑價是否等同正式估價？
否。本報告為自動化資訊分析，不能取代不動產估價師、金融機構或其他專業人士的正式意見。
鑑價限制與使用提醒
實際成交價格仍會受屋況、契約、產權、交易時點與金融機構審核影響；請在交易前查驗最新公開資料與相關文件。
一眼看懂估價結論
區域五年漲幅
最新季 -- 筆--
區域-- → --
單價 -- → --萬／坪
同建案單價價差
6 季資料+4.5%
最低與最高相差 1.3 萬／坪
最低28.0 萬／坪最高29.3 萬／坪
2025 Q2 → 2024 Q3社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估-3.4%
實登均價總價（預測基礎） 858 萬 → 829 萬
保守
-1.6%
基準
-3.4%
樂觀
-5.0%
845–816 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 88 筆31.7萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價29.5 萬／坪
低於鄰案
6.9%
6.9%
2025 Q1 → 2025 Q4成交加權均價
建案與生活圈優勢
交通節點從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
交通設施資料不足
公園綠地資料不足
尚未取得可驗證的公園綠地清單
重要生活與區位機能：待補
尚未取得可驗證的生活與區位機能清單
185 戶 · 3 棟
RC造，地上 15 層，地下 3 層
2房＋坡道平面
25.0 坪，適合家庭自住需求
RC造住商用
估價區間與落點 (2房 25坪)
858 萬
797 萬900 萬
低估797 萬
中位858 萬
高估900 萬
價格組成 (2房 25坪)
858 萬總價
主建物738 萬
車位120 萬
使用坪數25 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
鴻灃悅
周圍建案
桃園市觀音區
本建案高亮
最新均價28.0 萬/坪鴻灃悅
季度 / 年度變化0.6%YoY -4.3%
CAGR / 波動率-1.3%Vol 1.7%
資料信心 / 交易筆數7144 筆
價格支撐、壓力與資料信心
鴻灃悅 季度價格帶與資料品質
最新均價28.0 萬/坪2025 Q3
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心71資料品質指標
追蹤成交筆數44最近 16 季
產品定位與估價證據
產品定位
有同格局實登時採成交平均；無實登時採鄰案可比案例 AI 推估
2房 25坪房型情境
29.5 萬/坪27.1 萬/坪 - 31.2 萬/坪同格局實登 30 筆
2房 26坪房型情境
28.8 萬/坪26.4 萬/坪 - 30.4 萬/坪同格局實登 28 筆
3房 32坪房型情境
29.7 萬/坪27.7 萬/坪 - 31.3 萬/坪同格局實登 8 筆
3房 36坪房型情境
29.2 萬/坪27.4 萬/坪 - 30.8 萬/坪同格局實登 12 筆
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/07/05
稅後淨利-46 萬
投報率 ROI-5.4%
年化報酬率-1.1%
AI 解讀與決策訊號
價格相關解讀依目前格局的實登平均單價計算。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025/10/07 | 27.1 萬/坪 | 82.7% | A |
| 2 | 2025/09/18 | 26.6 萬/坪 | 83.1% | A |
| 3 | 2025/09/09 | 29.5 萬/坪 | 80.3% | A |
| 4 | 2025/10/13 | 30.5 萬/坪 | 74.0% | B |
| 5 | 2025/10/13 | 29.3 萬/坪 | 69.6% | B |
| 6 | 2025/04/21 | 29.8 萬/坪 | 82.7% | A |
| 7 | 2025/09/21 | 30.8 萬/坪 | 66.5% | B |
| 8 | 2025/07/14 | 27.6 萬/坪 | 72.4% | B |
1A
27.1 萬/坪相似度 82.7%2A
26.6 萬/坪相似度 83.1%3A
29.5 萬/坪相似度 80.3%4B
30.5 萬/坪相似度 74.0%5B
29.3 萬/坪相似度 69.6%6A
29.8 萬/坪相似度 82.7%7B
30.8 萬/坪相似度 66.5%8B
27.6 萬/坪相似度 72.4%A / 1.4%27
B / 12.5%245
C / 49.6%974
D / 22.9%450
E269
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
2,176
去重後
2,133
獨立合格
1,965
最終估價使用
1,204
有效樣本數
896.4
案例品質分級
A: 27B: 245C: 974D: 450E: 269
坪數帶樣本
小坪數
509
標準坪數
695
核貸壓力演算
總價預設採可用實登樣本中位數坪數模式目前套用 25 坪（x 1）
總價860萬
600萬1120萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
172萬
核貸金額
688萬
月付
2.6萬/月
建議年收
66萬
貸款負擔提醒
試算以 每月還款占收入 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
融資風險與盡調清單
16風險分數
貸款風險等級：低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 16.95 坪、住宅面積 25.5 坪、車位 7.86 坪、4 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以 797–900 萬 作為討論區間，向至少一家銀行取得初步鑑價與核貸成數；不得沿用其他格局或舊版本的價格。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明點選或滑鼠移入查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
資料來源：實價登錄、社區資料、可比成交案例與市場統計資料；估價方法為依標的條件與市場訊號進行的自動化分析。 維護單位：好房價（HouseGuide）。 資料更新：2026/07/20。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
本段內容供資訊揭露用途，請於交易決策前完成專業審閱。