區域五年漲幅
最新季 2 筆+111.9%
大里都市計畫2021 Q2 → 2025 Q4
單價 22.2 → 47.0萬／坪
報告日期2026/07/07
AI 估值總價
3,685萬
單價 54.8 萬/坪 / 車位 0 萬
低估3,645 萬
高估3,742 萬
歷史參考3,750 萬
70信心分數
模型信號穩定
樣本有效數 2.9， 可用性分數 62
可用性分數已套用風險調整Executive Summary
一眼看懂估價結論
同建案單價價差
3 季資料+3.9%
最低與最高相差 2.2 萬／坪
最低55.3 萬／坪最高57.5 萬／坪
2025 Q2 → 2025 Q1社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估+22.9%
基準估值 3,685 → 4,528 萬
保守
+9.9%
基準
+22.9%
樂觀
+34.5%
4,051–4,958 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 79 筆52.6萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價54.8 萬／坪
高於鄰案
4.2%
4.2%
2025 Q1 → 2025 Q4成交加權均價
Property & Location Strengths
建案與生活圈優勢
交通節點從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
交通設施資料不足
0 座公園綠地
公園資料不足
0 項大型商業機能
商業機能資料不足
45 戶 · -- 棟
RC造，地上 12 層，地下 3 層
平面式15個、機械式26個
67.3 坪，適合家庭自住需求
RC造住商用
估價區間與落點
3,685 萬
3,645 萬3,742 萬
低估3,645 萬
中位3,685 萬
高估3,742 萬
價格組成
3,685 萬總價
主建物3,685 萬
使用坪數67.3 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
享享益民
周圍建案
大里都市計畫
臺中市大里區
本建案高亮
最新均價56.6 萬/坪周圍建案
季度 / 年度變化7.8%YoY 資料不足
CAGR / 波動率7.6%Vol 8.3%
資料信心 / 交易筆數701,547 筆
價格支撐、壓力與資料信心
周圍建案 季度價格帶與資料品質
最新均價56.6 萬/坪2025 Q4
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心71透明度對應 confidence score
追蹤成交筆數820最近 16 季
Positioning & Evidence
產品定位與估價證據
產品定位
房型與坪數帶估值區間（單價）
40-60坪坪數帶
52.6 萬/坪52.6 萬/坪 - 53.7 萬/坪樣本 2
60坪以上標的坪數帶
55.5 萬/坪55.5 萬/坪 - 55.5 萬/坪樣本 1
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/07/07
稅後淨利489 萬
投報率 ROI13.3%
年化報酬率2.5%
環境掃描資料讀取中...
Nearby Market Map
臨案地圖與社區行情
臨案地圖資料讀取中...
AI Interpretation
AI 解讀與決策訊號
AI 回答
公平價值
本次估價完成，公平價值點估為 3,685 萬，合理區間為 3,645 萬 至 3,742 萬。住宅純單價約 54.80 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。
- 估價使用 3 筆入選可比案例，獨立候選案例 1150 筆。
- 標的屬於 60坪以上 坪數帶；該坪數帶樣本 1 筆，坪數帶中位單價約 55.54 萬/坪，代表總價約 3,810 萬。
- 獨立案例中位可比性分數為 0.5471，高於目前選取門檻。
- 估價信心分數為 69.71，manual_review_required=false。
AI 回答
市場展望
價格趨勢已使用 市場統計資料 的 nearby_communities 序列，包含 34 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。
- 歷史年化成長率約 7.64%。
- 趨勢模組已啟用 改採，避免使用過期的同社區序列。
- 5 年基準情境推估值約 4,528 萬。
AI 回答
出售獲利與稅務
以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 489 萬，投資報酬率約 13.3%。
- 試算出售日為 2031-07-07。
- 持有期間約 5.00 年。
- 稅後年化報酬率約 2.52%。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法、 可比物件環境資料不足、 估價樣本資料有限。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
Comparable Evidence
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025/06/24 | 57.3 萬/坪 | 72.0% | B |
| 2 | 2025/07/26 | 55.3 萬/坪 | 54.7% | C |
| 3 | 2025/06/28 | 56.6 萬/坪 | 53.7% | C |
A / 0.0%0
B / 0.1%1
C / 0.8%13
D / 70.6%1,136
E458
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
1,695
去重後
1,682
獨立合格
1,608
最終估價使用
3
有效樣本數
2.9
案例品質分級
A: 0B: 1C: 13D: 1,136E: 458
坪數帶樣本
大坪數
2
extra_large
1
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (3 筆)坪數模式目前套用 67.3 坪（x 1）
總價3611萬
3515萬3760萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
722萬
核貸金額
2,889萬
月付
11.0萬/月
建議年收
275萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
Risk & Due Diligence
融資風險與盡調清單
18風險分數
Risk Grade: 低風險
盡調清單
!
核對目標戶別樓層
目前缺少目標戶別樓層，樓層差異會影響可比性與估值調整。
建議文件：謄本、銷售物件資料或成交明細!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 44.45 坪、住宅面積 67.25 坪。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以本報告 3,645-3,742 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明滑鼠移入即可查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
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