區域五年漲幅
最新季 9 筆+87.0%
鶯歌鳳鳴重劃區2021 Q2 → 2025 Q4
單價 27.4 → 51.3萬／坪
報告日期2026/07/11
AI 估值總價 (2房 28坪)
1,368萬
單價 42.4 萬/坪 / 車位 180 萬
低估1,312 萬
高估1,419 萬
歷史參考1,260 萬
94信心分數
模型信號穩定
樣本有效數 838.2， 可用性分數 86
可用性分數已套用風險調整Executive Summary
一眼看懂估價結論
同建案單價漲幅
6 季資料+23.7%
最低與最高相差 7.7 萬／坪
最低32.6 萬／坪最高40.3 萬／坪
2022 Q3 → 2024 Q2社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估+45.8%
基準估值 1,368 → 1,994 萬
保守
+35.5%
基準
+45.8%
樂觀
+54.9%
1,853–2,119 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 83 筆46.2萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價42.4 萬／坪
低於鄰案
8.1%
8.1%
2024 Q4 → 2025 Q3成交加權均價
Property & Location Strengths
建案與生活圈優勢
三鶯線＋台鐵鶯歌站(鄰近) · 1 座公園 · 3 項大型機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
三鶯線、台鐵鶯歌站(鄰近)
1 座公園綠地
三鶯線永吉公園
3 項大型商業機能
三鶯線國華、三鶯線陶瓷老街、三鶯線鶯桃福德
273 戶 · 4 棟
RC造，地上 14 層，地下 3 層
3房＋坡道平面
51.7 坪，適合家庭自住需求
三鶯線台鐵鶯歌站(鄰近)三鶯線永吉公園三鶯線國華三鶯線陶瓷老街三鶯線鶯桃福德RC造住商用
估價區間與落點 (2房 28坪)
1,368 萬
1,312 萬1,419 萬
低估1,312 萬
中位1,368 萬
高估1,419 萬
價格組成 (2房 28坪)
1,368 萬總價
主建物1,188 萬
車位180 萬
使用坪數28 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
雙捷A+
周圍建案
鶯歌鳳鳴重劃區
新北市鶯歌區
本建案高亮
最新均價51.3 萬/坪鶯歌鳳鳴重劃區
季度 / 年度變化4.2%YoY 10.6%
CAGR / 波動率5.0%Vol 8.9%
資料信心 / 交易筆數801,325 筆
價格支撐、壓力與資料信心
鶯歌鳳鳴重劃區 季度價格帶與資料品質
最新均價51.3 萬/坪2025 Q4
支撐 / 壓力50.5 萬/坪 / 53.4 萬/坪價格帶
平均資料信心79透明度對應 confidence score
追蹤成交筆數638最近 16 季
Positioning & Evidence
產品定位與估價證據
產品定位
房型與坪數帶估值區間（單價）
2房 28坪房型情境
45.8 萬/坪41.0 萬/坪 - 50.2 萬/坪樣本 1,692
2房 30坪房型情境
45.7 萬/坪40.8 萬/坪 - 50.1 萬/坪樣本 1,692
3房 37坪房型情境
45.8 萬/坪40.7 萬/坪 - 50.3 萬/坪樣本 1,692
3房 38坪房型情境
45.8 萬/坪40.7 萬/坪 - 50.3 萬/坪樣本 1,692
25坪以下坪數帶
49.6 萬/坪47.6 萬/坪 - 53.7 萬/坪樣本 60
25-40坪標的坪數帶
45.4 萬/坪40.7 萬/坪 - 50.1 萬/坪樣本 1,416
40-60坪坪數帶
45.0 萬/坪37.6 萬/坪 - 48.9 萬/坪樣本 216
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/07/11
稅後淨利138 萬
投報率 ROI7.9%
年化報酬率1.5%
環境掃描資料讀取中...
Nearby Market Map
臨案地圖與社區行情
臨案地圖資料讀取中...
AI Interpretation
AI 解讀與決策訊號
AI 回答
公平價值
本次估價完成，公平價值點估為 1,742 萬，合理區間為 1,668 萬 至 1,810 萬。住宅純單價約 41.42 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。
- 估價使用 1692 筆入選可比案例，獨立候選案例 2926 筆。
- 標的屬於 25-40坪 坪數帶；該坪數帶樣本 1416 筆，坪數帶中位單價約 45.39 萬/坪，代表總價約 1,754 萬。
- 獨立案例中位可比性分數為 0.5581，高於目前選取門檻。
- 估價信心分數為 94.09，manual_review_required=false。
AI 回答
市場展望
價格趨勢已使用 市場統計資料 的 zone 序列，包含 40 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。
- 歷史年化成長率約 4.99%。
- 趨勢模組已啟用 改採，避免使用過期的同社區序列。
- 5 年基準情境推估值約 1,994 萬。
AI 回答
出售獲利與稅務
以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 138 萬，投資報酬率約 7.9%。
- 試算出售日為 2031-07-11。
- 持有期間約 5.00 年。
- 稅後年化報酬率約 1.54%。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法、 屋齡調整幅度受上限保護, 時間調整幅度受上限保護, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
Comparable Evidence
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2026/04/23 | 46.0 萬/坪 | 75.1% | B |
| 2 | 2026/03/13 | 54.5 萬/坪 | 73.0% | B |
| 3 | 2026/01/15 | 38.1 萬/坪 | 78.2% | B |
| 4 | 2026/03/29 | 44.7 萬/坪 | 71.2% | B |
| 5 | 2026/03/27 | 54.3 萬/坪 | 71.2% | B |
| 6 | 2026/04/02 | 45.5 萬/坪 | 70.6% | B |
| 7 | 2026/05/08 | 50.4 萬/坪 | 67.3% | B |
| 8 | 2026/04/30 | 50.9 萬/坪 | 67.8% | B |
A / 0.0%0
B / 6.0%177
C / 57.5%1,692
D / 35.9%1,057
E16
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
3,214
去重後
3,051
獨立合格
2,942
最終估價使用
1,692
有效樣本數
838.2
案例品質分級
A: 0B: 177C: 1,692D: 1,057E: 16
坪數帶樣本
大坪數
216
compact
60
標準坪數
1,416
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)坪數模式目前套用 28 坪（x 0.7）
總價1366萬
1040萬1590萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
273萬
核貸金額
1,092萬
月付
4.1萬/月
建議年收
104萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
Risk & Due Diligence
融資風險與盡調清單
16風險分數
Risk Grade: 低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 22.59 坪、住宅面積 37.71 坪、車位 13.96 坪、12 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以本報告 1,668-1,810 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明滑鼠移入即可查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
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