區域五年漲幅
最新季 50 筆+49.4%
三重二重疏洪道2021 Q1 → 2025 Q4
單價 49.8 → 74.5萬／坪
AI Property Valuation Report
市政官邸3號
新北市三重區五谷王北街75巷旁
報告日期2026/06/24
AI 估值總價 (2房 20坪)
1,700萬
單價 73.5 萬/坪 / 車位 230 萬
低估1,631 萬
高估1,774 萬
歷史參考1,661 萬
64信心分數
模型信號穩定
樣本有效數 1,192， 可用性分數 87
Executive Summary
一眼看懂估價結論
同建案單價漲幅
14 季資料+30.7%
最低與最高相差 18.1 萬／坪
最低59.2 萬／坪最高77.3 萬／坪
2022 Q3 → 2024 Q4社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估+15.5%
基準估值 2,785 → 3,217 萬
保守
+6.8%
基準
+15.5%
樂觀
+23.2%
2,975–3,430 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 277 筆76.6萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價72.6 萬／坪
低於鄰案
5.3%
5.3%
2025 Q1 → 2025 Q4成交加權均價
Property & Location Strengths
建案與生活圈優勢
機場捷運三重＋中和新蘆線三重 · 1 座公園從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
機場捷運三重站、中和新蘆線三重站
1 座公園綠地
新北大都會公園
0 項大型商業機能
商業機能資料不足
166 戶 · -- 棟
RC造，地上 15 層，地下 4 層
3房＋坡道平面
40.3 坪，適合家庭自住需求
機場捷運三重站中和新蘆線三重站新北大都會公園RC造住商用
估價區間與落點 (2房 20坪)
1,700 萬
1,631 萬1,774 萬
低估1,631 萬
中位1,700 萬
高估1,774 萬
價格組成 (2房 20坪)
1,700 萬總價
主建物1,470 萬
車位230 萬
使用坪數20 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
市政官邸3號
周圍建案
三重二重疏洪道
新北市三重區
最新均價71.5 萬/坪市政官邸3號
季度 / 年度變化資料不足YoY -7.5%
CAGR / 波動率5.3%Vol 4.0%
資料信心 / 交易筆數76359 筆
價格支撐、壓力與資料信心
市政官邸3號 季度價格帶與資料品質
最新均價71.5 萬/坪2025 Q4
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心76透明度對應 confidence score
追蹤成交筆數359最近 16 季
Positioning & Evidence
產品定位與估價證據
產品定位
房型與坪數帶估值區間（單價）
2房 20坪房型情境
73.5 萬/坪70.1 萬/坪 - 77.2 萬/坪樣本 1,634
2房 23坪房型情境
73.4 萬/坪69.9 萬/坪 - 77.2 萬/坪樣本 1,634
3房 34坪房型情境
71.8 萬/坪68.4 萬/坪 - 76.5 萬/坪樣本 1,634
3房 38坪房型情境
71.8 萬/坪68.3 萬/坪 - 76.6 萬/坪樣本 1,634
25坪以下坪數帶
74.1 萬/坪71.2 萬/坪 - 76.1 萬/坪樣本 248
25-40坪標的坪數帶
72.2 萬/坪68.6 萬/坪 - 77.0 萬/坪樣本 1,202
40-60坪坪數帶
69.7 萬/坪66.3 萬/坪 - 75.4 萬/坪樣本 184
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/06/24
稅後淨利239 萬
投報率 ROI8.6%
年化報酬率1.7%
環境掃描資料讀取中...
Nearby Market Map
臨案地圖與社區行情
臨案地圖與行情載入中。
AI Interpretation
AI 解讀與決策訊號
AI 回答
公平價值
本次估價完成，公平價值點估為 2,785 萬，合理區間為 2,648 萬 至 2,936 萬。住宅純單價約 72.62 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。
- 估價使用 1634 筆入選可比案例，獨立候選案例 3064 筆。
- 標的屬於 25-40坪 坪數帶；該坪數帶樣本 1202 筆，坪數帶中位單價約 72.20 萬/坪，代表總價約 2,496 萬。
- 獨立案例中位可比性分數為 0.5065，高於目前選取門檻。
- 估價信心分數為 64，manual_review_required=false。
AI 回答
市場展望
價格趨勢已使用 市場統計資料 的 社區序列，包含 14 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。
- 歷史年化成長率約 5.32%。
- 5 年基準情境推估值約 3,217 萬。
AI 回答
出售獲利與稅務
以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 239 萬，投資報酬率約 8.6%。
- 試算出售日為 2031-06-24。
- 持有期間約 5.00 年。
- 稅後年化報酬率約 1.66%。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法, 屋齡調整幅度受上限保護, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
Comparable Evidence
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2026/01/23 | 80.5 萬/坪 | 75.3% | B |
| 2 | 2025/12/28 | 80.9 萬/坪 | 76.2% | B |
| 3 | 2026/01/29 | 83.7 萬/坪 | 72.5% | B |
| 4 | 2025/09/26 | 72.5 萬/坪 | 84.6% | A |
| 5 | 2026/01/19 | 78.9 萬/坪 | 71.7% | B |
| 6 | 2026/01/16 | 73.0 萬/坪 | 71.5% | B |
| 7 | 2026/01/16 | 76.4 萬/坪 | 70.2% | B |
| 8 | 2026/01/23 | 68.4 萬/坪 | 68.6% | B |
A / 0.6%20
B / 10.2%316
C / 56.2%1,746
D / 31.6%982
E44
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
3,417
去重後
3,276
獨立合格
3,108
最終估價使用
1,634
有效樣本數
1,192
案例品質分級
A: 20B: 316C: 1,746D: 982E: 44
坪數帶樣本
大坪數
184
compact
248
標準坪數
1,202
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)總價2716萬
2315萬2950萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
543萬
核貸金額
2,173萬
月付
8.3萬/月
建議年收
207萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
Risk & Due Diligence
融資風險與盡調清單
16風險分數
Risk Grade: 低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 22.94 坪、住宅面積 35.19 坪、車位 5.1 坪、13 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以本報告 2,648-2,936 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明滑鼠移入即可查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
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