實登均價總覽・2房 24坪
切換格局坪數，全頁價格同步依同格局實登平均單價計算
1,794萬
單價 74.8 萬/坪
車位參考 0 萬
推估單價74.8 萬/坪
估價區間1,655 萬～1,907 萬
實價資料2026/07/08
同格局實登平均 74.8 萬/坪，作為本次推估依據。
同格局實登資料
11 筆成交最低單價70.4 萬/坪
最高單價81.2 萬/坪
平均單價74.8 萬/坪
森大
報告日期2026/07/08
同格局實登平均
鑑價資料來源同格局實價登錄與社區資料
價格呈現方式含車位之推估總價
報告狀態已完成 AI 分析
資料說明
鑑價資料來源：同格局實價登錄與社區資料
價格呈現方式：含車位之推估總價
報告狀態：已完成 AI 分析
鑑價摘要森大位於新北市三重區三重二重疏洪道，為住宅建案，規劃2至3房、地上23層，共176戶。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。
鑑價摘要
森大位於新北市三重區三重二重疏洪道，為住宅建案，規劃2至3房、地上23層，共176戶。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。
標的與建案資訊
- 格局
- 2房
- 樓層
- 地上 23 層／地下 4 層
- 建物坪數
- 24 坪
- 主建物坪數
- 24 坪
- 車位
- 0 個
- 地址
- 新北市三重區忠孝路三段99巷32號
- 重劃區
- 三重二重疏洪道
- 社區戶數
- 176 戶
- 屋齡
- 0.8 年
AI 鑑價結果
- 推估總價
- 1,794 萬
- 價格區間
- 1,655 萬至1,907 萬
- 推估單價
- 74.8 萬/坪
- 車位估值
- 0 萬
- 資料狀態
- 報告已完成
- 更新日期
- 2026/07/19
常見問題
AI 鑑價的推估依據是什麼？
報告綜合標的條件、可比成交案例與市場統計資料，產生可供初步決策參考的估值結果。
AI 鑑價是否等同正式估價？
否。本報告為自動化資訊分析，不能取代不動產估價師、金融機構或其他專業人士的正式意見。
鑑價限制與使用提醒
實際成交價格仍會受屋況、契約、產權、交易時點與金融機構審核影響；請在交易前查驗最新公開資料與相關文件。
一眼看懂估價結論
區域五年漲幅
最新季 50 筆+30.1%
三重二重疏洪道2021 Q2 → 2025 Q4
單價 57.2 → 74.5萬／坪
同建案單價價差
3 季資料+10.1%
最低與最高相差 7.2 萬／坪
最低71.5 萬／坪最高78.7 萬／坪
2025 Q3 → 2025 Q1社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估+29.4%
實登均價總價（預測基礎） 1,794 萬 → 2,321 萬
保守
+12.6%
基準
+29.4%
樂觀
+44.8%
2,020–2,598 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 94 筆74.4萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價74.8 萬／坪
高於鄰案
0.5%
0.5%
2024 Q4 → 2025 Q3成交加權均價
建案與生活圈優勢
機場捷運三重＋中和新蘆線三重 · 1 座公園 · 2 項重要生活機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
機場捷運三重站、中和新蘆線三重站
1 座公園綠地
新北大都會公園
2 項重要生活與區位機能
交通機能機場捷運三重站、中和新蘆線三重站
176 戶 · 1 棟
RC造，地上 23 層，地下 4 層
2房＋平面式166個
24.0 坪，適合家庭自住需求
機場捷運三重站中和新蘆線三重站新北大都會公園RC造住家用
估價區間與落點 (2房 24坪)
1,794 萬
1,655 萬1,907 萬
低估1,655 萬
中位1,794 萬
高估1,907 萬
價格組成 (2房 24坪)
1,794 萬總價
主建物1,794 萬
使用坪數24 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
森大
周圍建案
三重二重疏洪道
新北市三重區
本建案高亮
最新均價70.2 萬/坪周圍建案
季度 / 年度變化資料不足YoY 30.3%
CAGR / 波動率9.6%Vol 11.2%
資料信心 / 交易筆數641,176 筆
價格支撐、壓力與資料信心
周圍建案 季度價格帶與資料品質
最新均價70.2 萬/坪2025 Q3
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心63資料品質指標
追蹤成交筆數710最近 16 季
產品定位與估價證據
產品定位
有同格局實登時採成交平均；無實登時採鄰案可比案例 AI 推估
2房 24坪房型情境
74.8 萬/坪69.0 萬/坪 - 79.5 萬/坪同格局實登 11 筆
3房 36坪房型情境
73.9 萬/坪67.8 萬/坪 - 79.2 萬/坪同格局實登 8 筆
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/07/08
稅後淨利312 萬
投報率 ROI17.4%
年化報酬率3.3%
AI 解讀與決策訊號
價格相關解讀依目前格局的實登平均單價計算。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法, 屋齡調整幅度受上限保護, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2026/01/08 | 65.6 萬/坪 | 71.4% | B |
| 2 | 2026/01/23 | 69.1 萬/坪 | 68.1% | B |
| 3 | 2026/01/02 | 68.0 萬/坪 | 68.5% | B |
| 4 | 2025/12/29 | 71.0 萬/坪 | 68.8% | B |
| 5 | 2026/01/06 | 82.4 萬/坪 | 67.8% | B |
| 6 | 2026/01/10 | 73.8 萬/坪 | 67.5% | B |
| 7 | 2026/01/18 | 73.6 萬/坪 | 66.7% | B |
| 8 | 2026/01/30 | 72.9 萬/坪 | 65.6% | B |
1B
65.6 萬/坪相似度 71.4%2B
69.1 萬/坪相似度 68.1%3B
68.0 萬/坪相似度 68.5%4B
71.0 萬/坪相似度 68.8%5B
82.4 萬/坪相似度 67.8%6B
73.8 萬/坪相似度 67.5%7B
73.6 萬/坪相似度 66.7%8B
72.9 萬/坪相似度 65.6%A / 0.0%1
B / 3.1%168
C / 55.6%2,976
D / 40.3%2,155
E54
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
5,917
去重後
5,616
獨立合格
5,354
最終估價使用
3,013
有效樣本數
2,099.3
案例品質分級
A: 1B: 168C: 2,976D: 2,155E: 54
坪數帶樣本
小坪數
1,521
標準坪數
1,492
核貸壓力演算
總價預設採可用實登樣本中位數坪數模式目前套用 24 坪（x 1）
總價1790萬
1250萬2340萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
358萬
核貸金額
1,432萬
月付
5.4萬/月
建議年收
136萬
貸款負擔提醒
試算以 每月還款占收入 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
融資風險與盡調清單
16風險分數
貸款風險等級：低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 15.17 坪、住宅面積 24.87 坪、8 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以 1,655–1,907 萬 作為討論區間，向至少一家銀行取得初步鑑價與核貸成數；不得沿用其他格局或舊版本的價格。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明點選或滑鼠移入查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
資料來源：實價登錄、社區資料、可比成交案例與市場統計資料；估價方法為依標的條件與市場訊號進行的自動化分析。 維護單位：好房價（HouseGuide）。 資料更新：2026/07/19。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
本段內容供資訊揭露用途，請於交易決策前完成專業審閱。