世紀雲品(麗寶集團微笑世紀B區)

四期重劃區 · 報告更新 2026/07/11

報告日期2026/07/11

AI 估價總覽

AI 估價
22.1坪
1,125萬
單價 44.5 萬/坪
車位參考 140 萬
推估單價44.5 萬/坪
估價區間1,064 萬～1,199 萬
估價資料2026/07/11

本次推估以可比成交與社區資料為依據。

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鑑價資料來源實價登錄、可比成交與社區資料
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價格呈現方式含車位之推估總價
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報告狀態已完成 AI 分析
資料說明

鑑價資料來源：實價登錄、可比成交與社區資料

價格呈現方式：含車位之推估總價

報告狀態：已完成 AI 分析

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鑑價摘要世紀雲品(麗寶集團微笑世紀B區)位於臺中市北區四期重劃區，為住宅建案，規劃各格局、地上22層。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。

鑑價摘要

世紀雲品(麗寶集團微笑世紀B區)位於臺中市北區四期重劃區，為住宅建案，規劃各格局、地上22層。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。

標的與建案資訊

格局
資料不足
樓層
地上 22 層／地下 4 層
建物坪數
22.1 坪
主建物坪數
22.1 坪
車位
1 個
地址
北區雙十路、育樂街
重劃區
四期重劃區
屋齡
5.3 年

AI 鑑價結果

推估總價
1,125 萬
價格區間
1,064 萬至1,199 萬
推估單價
44.5 萬/坪
車位估值
140 萬
資料狀態
報告已完成
更新日期
2026/07/11

常見問題

AI 鑑價的推估依據是什麼？

報告綜合標的條件、可比成交案例與市場統計資料，產生可供初步決策參考的估值結果。

AI 鑑價是否等同正式估價？

否。本報告為自動化資訊分析，不能取代不動產估價師、金融機構或其他專業人士的正式意見。

鑑價限制與使用提醒

實際成交價格仍會受屋況、契約、產權、交易時點與金融機構審核影響；請在交易前查驗最新公開資料與相關文件。

查看更多 AI 鑑價報告

一眼看懂估價結論

區域五年漲幅
最新季 14 筆
+159.2%

四期重劃區2021 Q2 → 2025 Q4

單價 23.3 → 60.5萬／坪
同建案單價價差
0 季資料
--

最低與最高相差 資料不足

最低--最高--
-- → --社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估
+21.9%

AI 估價總價（預測基礎） 1,125 萬 → 1,371 萬

保守
+9.5%
基準
+21.9%
樂觀
+33.1%
1,232–1,497 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 34 筆
53.8萬／坪

最新四季成交筆數加權平均

本戶 AI 估值單價44.5 萬／坪
低於鄰案
17.2%
2024 Q4 → 2025 Q3成交加權均價

建案與生活圈優勢

文心路＋台灣大道 · 6 項重要生活機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性

文心路、台灣大道

公園綠地資料不足

尚未取得可驗證的公園綠地清單

6 項重要生活與區位機能
交通機能文心路、台灣大道
採買機能天津商圈、北平商圈、昌平商圈
公共建設民俗公園
社區規模資料不足

RC造，地上 22 層，地下 4 層

坡道平面

32.6 坪，適合家庭自住需求

文心路台灣大道天津商圈北平商圈昌平商圈RC造住商用

AI 解讀與決策訊號

價格相關解讀依報告的 AI 估價結果計算。

AI
AI 回答

公平價值

本次估價完成，公平價值點估為 1,125 萬，合理區間為 1,064 萬 至 1,199 萬。住宅純單價約 44.54 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。

  • 估價使用 358 筆入選可比案例，獨立候選案例 2318 筆。
  • 標的屬於 25坪以下 坪數帶；該坪數帶樣本 161 筆，坪數帶中位單價約 50.09 萬/坪，代表總價約 1,278 萬。
  • 獨立案例中位可比性分數為 0.4864，高於目前選取門檻。
  • 估價信心分數為 92.16。
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AI 回答

市場展望

價格趨勢已使用 市場統計資料 的 zone 序列，包含 43 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。

  • 歷史年化成長率約 7.35%。
  • 趨勢模組已啟用 改採，避免使用過期的同社區序列。
  • 5 年基準情境推估值約 1,371 萬。
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AI 回答

出售獲利與稅務

以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 142 萬，投資報酬率約 12.7%。

  • 試算出售日為 2031-07-11。
  • 持有期間約 5.00 年。
  • 稅後年化報酬率約 2.41%。
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AI 回答

風險與查核

目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法、 時間調整幅度受上限保護, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。

  • 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
  • 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
  • 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。

可比成交與樣本分布

Top 8 可比案例

#交易日原始單價相似度分級
12026/04/0838.4 萬/坪74.2%B
22026/01/2446.1 萬/坪76.8%B
32026/03/2748.5 萬/坪67.5%B
42026/04/2547.2 萬/坪64.7%C
52026/03/0949.4 萬/坪68.5%B
62026/03/1930.9 萬/坪60.3%C
72026/03/0251.7 萬/坪59.9%C
82025/12/2941.1 萬/坪63.1%C
1B
38.4 萬/坪相似度 74.2%
2B
46.1 萬/坪相似度 76.8%
3B
48.5 萬/坪相似度 67.5%
4C
47.2 萬/坪相似度 64.7%
5B
49.4 萬/坪相似度 68.5%
6C
30.9 萬/坪相似度 60.3%
7C
51.7 萬/坪相似度 59.9%
8C
41.1 萬/坪相似度 63.1%
A / 0.0%0
B / 0.7%16
C / 14.7%351
D / 81.6%1,951
E74

估價證據

案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本

案例漏斗

初始搜尋
2,490
去重後
2,473
獨立合格
2,392
最終估價使用
358
有效樣本數
109.8

案例品質分級

A: 0B: 16C: 351D: 1,951E: 74

坪數帶樣本

小坪數
161
標準坪數
197
核貸壓力演算
總價預設採可用實登樣本中位數
坪數模式目前套用 22.1 坪（x 1）
總價1125萬
780萬1470萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
225萬
核貸金額
900萬
月付
3.4萬/月
建議年收
86萬
貸款負擔提醒

試算以 每月還款占收入 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

融資風險與盡調清單

16風險分數

貸款風險等級：低風險

位置資料
0
車位拆分
0
時間調整
0
趨勢流動性
0.5
標的契約
0
案例覆蓋
0
權重集中
0.2

盡調清單

!
使用第二種估值方法交叉檢查

目前主要依單一估值方法，方法風險較高。

建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交
!
補充區域歷史趨勢資料

趨勢資料不足時不應產生增值承諾。

建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計
!
確認標的權狀與面積拆分

核對 主建物 13.62 坪、住宅面積 22.11 坪、車位 10.48 坪、15 樓戶別。

建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料
!
簽約前取得銀行初估

以本報告 1,064-1,199 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。

建議文件：本報告不構成核貸保證
重要聲明點選或滑鼠移入查看完整內容

本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。

資料來源：實價登錄、社區資料、可比成交案例與市場統計資料；估價方法為依標的條件與市場訊號進行的自動化分析。 維護單位：好房價（HouseGuide）。 資料更新：2026/07/11。

本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。

報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。

使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。

本段內容供資訊揭露用途，請於交易決策前完成專業審閱。