實登均價總覽・2房 21坪
切換格局坪數，全頁價格同步依同格局實登平均單價計算
578萬
單價 21.6 萬/坪
車位參考 125 萬
推估單價21.6 萬/坪
估價區間544 萬～608 萬
實價資料2026/07/04
同格局實登平均 21.6 萬/坪，作為本次推估依據。
同格局實登資料
10 筆成交最低單價18.3 萬/坪
最高單價33.8 萬/坪
平均單價21.6 萬/坪
京美晴海
報告日期2026/07/04
同格局實登平均
鑑價資料來源同格局實價登錄與社區資料
價格呈現方式含車位之推估總價
報告狀態已完成 AI 分析
資料說明
鑑價資料來源：同格局實價登錄與社區資料
價格呈現方式：含車位之推估總價
報告狀態：已完成 AI 分析
鑑價摘要京美晴海位於新北市淡水區淡海新市鎮，為預售建案，規劃2至3房、地上11層，共59戶。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。
鑑價摘要
京美晴海位於新北市淡水區淡海新市鎮，為預售建案，規劃2至3房、地上11層，共59戶。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。
標的與建案資訊
- 格局
- 2房
- 樓層
- 地上 11 層／地下 3 層
- 建物坪數
- 21 坪
- 主建物坪數
- 21 坪
- 車位
- 1 個
- 地址
- 新北市淡水區崁頂五路
- 重劃區
- 淡海新市鎮
- 社區戶數
- 59 戶
- 屋齡
- 0.0 年
AI 鑑價結果
- 推估總價
- 578 萬
- 價格區間
- 544 萬至608 萬
- 推估單價
- 21.6 萬/坪
- 車位估值
- 125 萬
- 資料狀態
- 報告已完成
- 更新日期
- 2026/07/19
常見問題
AI 鑑價的推估依據是什麼？
報告綜合標的條件、可比成交案例與市場統計資料，產生可供初步決策參考的估值結果。
AI 鑑價是否等同正式估價？
否。本報告為自動化資訊分析，不能取代不動產估價師、金融機構或其他專業人士的正式意見。
鑑價限制與使用提醒
實際成交價格仍會受屋況、契約、產權、交易時點與金融機構審核影響；請在交易前查驗最新公開資料與相關文件。
一眼看懂估價結論
區域五年漲幅
最新季 28 筆+54.1%
淡海新市鎮2021 Q2 → 2025 Q4
單價 23.9 → 36.9萬／坪
同建案單價漲幅
18 季資料+91.5%
最低與最高相差 18.2 萬／坪
最低19.9 萬／坪最高38.1 萬／坪
2021 Q2 → 2024 Q4社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估+44.4%
實登均價總價（預測基礎） 578 萬 → 835 萬
保守
+18.6%
基準
+44.4%
樂觀
+69.1%
686–978 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 257 筆36.3萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價21.6 萬／坪
低於鄰案
40.5%
40.5%
2025 Q1 → 2025 Q4成交加權均價
建案與生活圈優勢
淡海輕軌（紅樹林－淡海新市鎮）＋捷運淡水信義線紅樹林站(銜接) · 10 項重要生活機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
淡海輕軌（紅樹林－淡海新市鎮）、捷運淡水信義線紅樹林站(銜接)、淡海輕軌台北海洋大學、淡海輕軌崁頂
公園綠地資料不足
尚未取得可驗證的公園綠地清單
10 項重要生活與區位機能
交通機能淡海輕軌（紅樹林－淡海新市鎮）、捷運淡水信義線紅樹林站(銜接)、淡海輕軌台北海洋大學、淡海輕軌崁頂、淡海輕軌沙崙、淡海輕軌淡水行政中心、淡海輕軌淡海新市鎮、淡海輕軌濱海沙崙、淡海輕軌濱海義山、淡海輕軌
59 戶 · 1 棟
RC造，地上 11 層，地下 3 層
2房＋坡道平面
21.0 坪，適合家庭自住需求
淡海輕軌（紅樹林－淡海新市鎮）捷運淡水信義線紅樹林站(銜接)淡海輕軌台北海洋大學淡海輕軌崁頂RC造住家用
估價區間與落點 (2房 21坪)
578 萬
544 萬608 萬
低估544 萬
中位578 萬
高估608 萬
價格組成 (2房 21坪)
578 萬總價
主建物453 萬
車位125 萬
使用坪數21 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
京美晴海
周圍建案
淡海新市鎮
新北市淡水區
本建案高亮
最新均價34.5 萬/坪京美晴海
季度 / 年度變化23.0%YoY 87.9%
CAGR / 波動率13.9%Vol 7.7%
資料信心 / 交易筆數72218 筆
價格支撐、壓力與資料信心
京美晴海 季度價格帶與資料品質
最新均價34.5 萬/坪2025 Q3
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心71資料品質指標
追蹤成交筆數174最近 16 季
產品定位與估價證據
產品定位
有同格局實登時採成交平均；無實登時採鄰案可比案例 AI 推估
2房 21坪房型情境
21.6 萬/坪19.9 萬/坪 - 23.0 萬/坪同格局實登 10 筆
2房 23坪房型情境
27.2 萬/坪25.1 萬/坪 - 28.9 萬/坪同格局實登 53 筆
3房 33坪房型情境
27.5 萬/坪25.4 萬/坪 - 29.4 萬/坪同格局實登 134 筆
3房 35坪房型情境
28.6 萬/坪26.3 萬/坪 - 30.5 萬/坪同格局實登 136 筆
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/07/04
稅後淨利156 萬
投報率 ROI27.0%
年化報酬率4.9%
AI 解讀與決策訊號
價格相關解讀依目前格局的實登平均單價計算。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法、 時間調整幅度受上限保護, 可比物件環境資料不足、 估價樣本資料有限。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025/09/18 | 33.3 萬/坪 | 82.0% | A |
| 2 | 2025/08/06 | 33.2 萬/坪 | 80.5% | A |
| 3 | 2025/07/29 | 37.1 萬/坪 | 79.0% | B |
| 4 | 2025/07/12 | 33.2 萬/坪 | 81.4% | A |
| 5 | 2025/09/09 | 34.0 萬/坪 | 73.3% | B |
| 6 | 2025/08/02 | 32.3 萬/坪 | 73.2% | B |
| 7 | 2025/05/28 | 31.8 萬/坪 | 79.3% | B |
| 8 | 2025/05/09 | 30.1 萬/坪 | 80.2% | A |
1A
33.3 萬/坪相似度 82.0%2A
33.2 萬/坪相似度 80.5%3B
37.1 萬/坪相似度 79.0%4A
33.2 萬/坪相似度 81.4%5B
34.0 萬/坪相似度 73.3%6B
32.3 萬/坪相似度 73.2%7B
31.8 萬/坪相似度 79.3%8A
30.1 萬/坪相似度 80.2%A / 1.2%29
B / 6.4%153
C / 34.5%819
D / 44.8%1,065
E310
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
2,912
去重後
2,871
獨立合格
2,376
最終估價使用
967
有效樣本數
813.2
案例品質分級
A: 29B: 153C: 819D: 1,065E: 310
坪數帶樣本
大坪數
51
小坪數
44
標準坪數
872
核貸壓力演算
總價預設採可用實登樣本中位數坪數模式目前套用 21 坪（x 1）
總價580萬
400萬760萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
116萬
核貸金額
464萬
月付
1.8萬/月
建議年收
45萬
貸款負擔提醒
試算以 每月還款占收入 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
融資風險與盡調清單
16風險分數
貸款風險等級：低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 20.95 坪、住宅面積 34.06 坪、車位 10.65 坪、11 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以 544–608 萬 作為討論區間，向至少一家銀行取得初步鑑價與核貸成數；不得沿用其他格局或舊版本的價格。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明點選或滑鼠移入查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
資料來源：實價登錄、社區資料、可比成交案例與市場統計資料；估價方法為依標的條件與市場訊號進行的自動化分析。 維護單位：好房價（HouseGuide）。 資料更新：2026/07/19。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
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