區域五年漲幅
最新季 -- 筆--
區域-- → --
單價 -- → --萬／坪
AI Property Valuation Report
市政官邸2號
新北市三重區神農街256號對面
報告日期2026/07/04
AI 估值總價 (2房 24坪)
1,968萬
單價 71.4 萬/坪 / 車位 255 萬
低估1,910 萬
高估2,021 萬
歷史參考1,896 萬
95信心分數
模型信號穩定
樣本有效數 1,091.3， 可用性分數 88
可用性分數已套用風險調整Executive Summary
一眼看懂估價結論
同建案單價漲幅
10 季資料+7.3%
最低與最高相差 5.0 萬／坪
最低68.1 萬／坪最高73.1 萬／坪
2023 Q4 → 2025 Q3社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估-0.2%
基準估值 2,469 → 2,463 萬
保守
-0.1%
基準
-0.2%
樂觀
-0.4%
2,467–2,460 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 363 筆76.8萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價69.8 萬／坪
低於鄰案
9.1%
9.1%
2025 Q1 → 2025 Q4成交加權均價
Property & Location Strengths
建案與生活圈優勢
交通節點從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
交通設施資料不足
0 座公園綠地
公園資料不足
0 項大型商業機能
商業機能資料不足
241 戶 · -- 棟
RC造，地上 14 層，地下 5 層
3房＋坡道平面
39.6 坪，適合家庭自住需求
RC造住商用
估價區間與落點 (2房 24坪)
1,968 萬
1,910 萬2,021 萬
低估1,910 萬
中位1,968 萬
高估2,021 萬
價格組成 (2房 24坪)
1,968 萬總價
主建物1,713 萬
車位255 萬
使用坪數24 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
市政官邸2號
周圍建案
新北市三重區
最新均價68.4 萬/坪市政官邸2號
季度 / 年度變化-6.4%YoY -1.3%
CAGR / 波動率-0.1%Vol 2.6%
資料信心 / 交易筆數78225 筆
價格支撐、壓力與資料信心
市政官邸2號 季度價格帶與資料品質
最新均價68.4 萬/坪2025 Q4
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心78透明度對應 confidence score
追蹤成交筆數225最近 16 季
Positioning & Evidence
產品定位與估價證據
產品定位
房型與坪數帶估值區間（單價）
2房 24坪房型情境
71.3 萬/坪67.2 萬/坪 - 75.0 萬/坪樣本 1,273
2房 25坪房型情境
71.0 萬/坪67.1 萬/坪 - 75.0 萬/坪樣本 1,273
2房 27坪房型情境
70.9 萬/坪66.9 萬/坪 - 74.9 萬/坪樣本 1,273
3房 31坪房型情境
70.3 萬/坪66.3 萬/坪 - 74.3 萬/坪樣本 1,273
25坪以下坪數帶
72.4 萬/坪68.6 萬/坪 - 75.4 萬/坪樣本 354
25-40坪標的坪數帶
70.4 萬/坪66.5 萬/坪 - 74.6 萬/坪樣本 866
40-60坪坪數帶
64.0 萬/坪58.9 萬/坪 - 73.1 萬/坪樣本 53
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/07/04
稅後淨利-55 萬
投報率 ROI-2.2%
年化報酬率-0.5%
環境掃描資料讀取中...
Nearby Market Map
臨案地圖與社區行情
臨案地圖資料讀取中...
AI Interpretation
AI 解讀與決策訊號
AI 回答
公平價值
本次估價完成，公平價值點估為 2,469 萬，合理區間為 2,394 萬 至 2,538 萬。住宅純單價約 69.79 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。
- 估價使用 1273 筆入選可比案例，獨立候選案例 2225 筆。
- 標的屬於 25-40坪 坪數帶；該坪數帶樣本 866 筆，坪數帶中位單價約 70.37 萬/坪，代表總價約 2,443 萬。
- 獨立案例中位可比性分數為 0.5049，高於目前選取門檻。
- 估價信心分數為 95，manual_review_required=false。
AI 回答
市場展望
價格趨勢已使用 市場統計資料 的 社區序列，包含 10 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。
- 歷史年化成長率約 -0.09%。
- 5 年基準情境推估值約 2,463 萬。
AI 回答
出售獲利與稅務
以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 -55 萬，投資報酬率約 -2.2%。
- 試算出售日為 2031-07-04。
- 持有期間約 5.00 年。
- 稅後年化報酬率約 -0.45%。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法, 屋齡調整幅度受上限保護, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
Comparable Evidence
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025/12/24 | 71.7 萬/坪 | 85.8% | A |
| 2 | 2026/01/16 | 76.4 萬/坪 | 75.4% | B |
| 3 | 2026/01/16 | 73.0 萬/坪 | 74.8% | B |
| 4 | 2026/01/23 | 76.0 萬/坪 | 73.6% | B |
| 5 | 2025/11/16 | 72.6 萬/坪 | 75.1% | B |
| 6 | 2025/12/17 | 78.8 萬/坪 | 71.7% | B |
| 7 | 2025/11/14 | 81.1 萬/坪 | 74.7% | B |
| 8 | 2026/01/23 | 80.5 萬/坪 | 67.5% | B |
A / 1.3%29
B / 11.5%260
C / 54.6%1,232
D / 31.2%704
E31
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
2,498
去重後
2,482
獨立合格
2,256
最終估價使用
1,273
有效樣本數
1,091.3
案例品質分級
A: 29B: 260C: 1,232D: 704E: 31
坪數帶樣本
大坪數
53
compact
354
標準坪數
866
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)總價2238萬
2095萬2395萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
448萬
核貸金額
1,791萬
月付
6.8萬/月
建議年收
170萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
Risk & Due Diligence
融資風險與盡調清單
16風險分數
Risk Grade: 低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 20.68 坪、住宅面積 31.73 坪、車位 7.86 坪、2 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以本報告 2,394-2,538 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明滑鼠移入即可查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
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