區域五年漲幅
最新季 3 筆+33.3%
蘆洲南港子2021 Q1 → 2025 Q3
單價 53.1 → 70.8萬／坪
AI Property Valuation Report
城市知己-維也納公寓
新北市蘆洲區光榮路100號旁
報告日期2026/06/24
AI 估值總價 (2房 22坪)
1,469萬
單價 66.8 萬/坪 / 車位 0 萬
低估1,419 萬
高估1,493 萬
歷史參考1,107 萬
64信心分數
模型信號穩定
樣本有效數 122.5， 可用性分數 80
Executive Summary
一眼看懂估價結論
同建案單價價差
3 季資料+9.3%
最低與最高相差 4.7 萬／坪
最低50.4 萬／坪最高55.1 萬／坪
2022 Q2 → 2021 Q2社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估+22.0%
基準估值 1,533 → 1,869 萬
保守
+9.5%
基準
+22.0%
樂觀
+33.1%
1,679–2,040 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 15 筆64.0萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價67.1 萬／坪
高於鄰案
4.8%
4.8%
2024 Q4 → 2025 Q3成交加權均價
Property & Location Strengths
建案與生活圈優勢
中和新蘆線蘆洲站(生活圈)從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
中和新蘆線蘆洲站(生活圈)
0 座公園綠地
公園資料不足
0 項大型商業機能
商業機能資料不足
94 戶 · 1 棟
RC造，地上 13 層，地下 2 層
2房＋平面式65個
22.8 坪，適合家庭自住需求
中和新蘆線蘆洲站(生活圈)RC造住家用
估價區間與落點 (2房 22坪)
1,469 萬
1,419 萬1,493 萬
低估1,419 萬
中位1,469 萬
高估1,493 萬
價格組成 (2房 22坪)
1,469 萬總價
主建物1,469 萬
使用坪數22 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
城市知己-維也納公寓
周圍建案
蘆洲南港子
新北市蘆洲區
最新均價65.5 萬/坪周圍建案
季度 / 年度變化-8.6%YoY -10.3%
CAGR / 波動率7.4%Vol 4.7%
資料信心 / 交易筆數6084 筆
價格支撐、壓力與資料信心
周圍建案 季度價格帶與資料品質
最新均價65.5 萬/坪2025 Q3
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心60透明度對應 confidence score
追蹤成交筆數84最近 16 季
Positioning & Evidence
產品定位與估價證據
產品定位
房型與坪數帶估值區間（單價）
2房 22坪房型情境
66.8 萬/坪64.5 萬/坪 - 67.9 萬/坪樣本 128
2房 26坪房型情境
67.4 萬/坪65.2 萬/坪 - 68.3 萬/坪樣本 128
3房 32坪房型情境
67.6 萬/坪65.7 萬/坪 - 68.7 萬/坪樣本 128
3房 38坪房型情境
67.6 萬/坪65.7 萬/坪 - 68.8 萬/坪樣本 128
25坪以下標的坪數帶
65.1 萬/坪63.9 萬/坪 - 67.3 萬/坪樣本 62
25-40坪坪數帶
68.2 萬/坪67.4 萬/坪 - 69.0 萬/坪樣本 66
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/06/24
稅後淨利194 萬
投報率 ROI12.7%
年化報酬率2.4%
環境掃描資料讀取中...
Nearby Market Map
臨案地圖與社區行情
臨案地圖與行情載入中。
AI Interpretation
AI 解讀與決策訊號
AI 回答
公平價值
本次估價完成，公平價值點估為 1,533 萬，合理區間為 1,473 萬 至 1,558 萬。住宅純單價約 67.10 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。
- 估價使用 128 筆入選可比案例，獨立候選案例 178 筆。
- 標的屬於 25坪以下 坪數帶；該坪數帶樣本 62 筆，坪數帶中位單價約 65.15 萬/坪，代表總價約 1,409 萬。
- 獨立案例中位可比性分數為 0.5737，高於目前選取門檻。
- 估價信心分數為 64，manual_review_required=false。
AI 回答
市場展望
價格趨勢已使用 市場統計資料 的 nearby_communities 序列，包含 13 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。
- 歷史年化成長率約 7.36%。
- 趨勢模組已啟用 改採，避免使用過期的同社區序列。
- 5 年基準情境推估值約 1,869 萬。
AI 回答
出售獲利與稅務
以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 194 萬，投資報酬率約 12.7%。
- 試算出售日為 2031-06-24。
- 持有期間約 5.00 年。
- 稅後年化報酬率約 2.42%。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
Comparable Evidence
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022/07/03 | 49.1 萬/坪 | 58.5% | C |
| 2 | 2022/01/18 | 51.3 萬/坪 | 71.2% | B |
| 3 | 2022/01/07 | 53.0 萬/坪 | 72.1% | B |
| 4 | 2022/02/15 | 50.2 萬/坪 | 68.3% | B |
| 5 | 2022/01/18 | 53.2 萬/坪 | 70.7% | B |
| 6 | 2022/01/25 | 52.6 萬/坪 | 69.8% | B |
| 7 | 2022/03/11 | 54.3 萬/坪 | 65.7% | B |
| 8 | 2022/06/26 | 52.3 萬/坪 | 57.4% | C |
A / 4.5%8
B / 25.3%45
C / 43.8%78
D / 26.4%47
E0
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
1,023
去重後
951
獨立合格
178
最終估價使用
128
有效樣本數
122.5
案例品質分級
A: 8B: 45C: 78D: 47E: 0
坪數帶樣本
compact
62
標準坪數
66
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)總價1472萬
1420萬1540萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
294萬
核貸金額
1,178萬
月付
4.5萬/月
建議年收
112萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
Risk & Due Diligence
融資風險與盡調清單
16風險分數
Risk Grade: 低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 15.3 坪、住宅面積 22.84 坪、5 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以本報告 1,473-1,558 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明滑鼠移入即可查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
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