區域五年漲幅
最新季 -- 筆--
區域-- → --
單價 -- → --萬／坪
AI Property Valuation Report
山侘一生
新北市林口區建林段645地號
報告日期2026/07/04
AI 估值總價 (2房 18坪)
1,401萬
單價 64.2 萬/坪 / 車位 245 萬
低估1,340 萬
高估1,503 萬
歷史參考1,443 萬
93信心分數
模型信號穩定
樣本有效數 925.5， 可用性分數 85
可用性分數已套用風險調整Executive Summary
一眼看懂估價結論
同建案單價價差
6 季資料+13.1%
最低與最高相差 9.0 萬／坪
最低68.8 萬／坪最高77.8 萬／坪
2025 Q3 → 2024 Q2社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估-23.2%
基準估值 1,959 → 1,504 萬
保守
-11.2%
基準
-23.2%
樂觀
-32.2%
1,740–1,327 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 65 筆62.3萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價62.1 萬／坪
低於鄰案
0.3%
0.3%
2025 Q1 → 2025 Q4成交加權均價
Property & Location Strengths
建案與生活圈優勢
交通節點從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
交通設施資料不足
0 座公園綠地
公園資料不足
0 項大型商業機能
商業機能資料不足
67 戶 · 3 棟
RC造，地上 12 層，地下 3 層
2房＋坡道平面
37.7 坪，適合家庭自住需求
RC造住家用
估價區間與落點 (2房 18坪)
1,401 萬
1,340 萬1,503 萬
低估1,340 萬
中位1,401 萬
高估1,503 萬
價格組成 (2房 18坪)
1,401 萬總價
主建物1,156 萬
車位245 萬
使用坪數18 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
山侘一生
周圍建案
新北市林口區
最新均價68.8 萬/坪山侘一生
季度 / 年度變化-4.2%YoY -43.9%
CAGR / 波動率-9.4%Vol 5.1%
資料信心 / 交易筆數6834 筆
價格支撐、壓力與資料信心
山侘一生 季度價格帶與資料品質
最新均價68.8 萬/坪2025 Q3
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心68透明度對應 confidence score
追蹤成交筆數34最近 16 季
Positioning & Evidence
產品定位與估價證據
產品定位
房型與坪數帶估值區間（單價）
2房 18坪房型情境
58.0 萬/坪52.9 萬/坪 - 68.7 萬/坪樣本 1,211
2房 27坪房型情境
58.2 萬/坪52.8 萬/坪 - 68.4 萬/坪樣本 1,211
25坪以下坪數帶
57.0 萬/坪52.5 萬/坪 - 67.5 萬/坪樣本 403
25-40坪標的坪數帶
58.2 萬/坪52.5 萬/坪 - 68.9 萬/坪樣本 808
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/07/04
稅後淨利-485 萬
投報率 ROI-24.8%
年化報酬率-5.5%
環境掃描資料讀取中...
Nearby Market Map
臨案地圖與社區行情
臨案地圖資料讀取中...
AI Interpretation
AI 解讀與決策訊號
AI 回答
公平價值
本次估價完成，公平價值點估為 1,959 萬，合理區間為 1,869 萬 至 2,111 萬。住宅純單價約 62.06 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。
- 估價使用 1211 筆入選可比案例，獨立候選案例 1923 筆。
- 標的屬於 25-40坪 坪數帶；該坪數帶樣本 808 筆，坪數帶中位單價約 58.21 萬/坪，代表總價約 1,884 萬。
- 獨立案例中位可比性分數為 0.5041，高於目前選取門檻。
- 估價信心分數為 93.21，manual_review_required=false。
AI 回答
市場展望
價格趨勢已使用 市場統計資料 的 社區序列，包含 6 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。
- 歷史年化成長率約 -9.36%。
- 5 年基準情境推估值約 1,504 萬。
AI 回答
出售獲利與稅務
以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 -485 萬，投資報酬率約 -24.8%。
- 試算出售日為 2031-07-04。
- 持有期間約 5.00 年。
- 稅後年化報酬率約 -5.53%。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
Comparable Evidence
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025/10/11 | 55.8 萬/坪 | 75.6% | B |
| 2 | 2025/10/10 | 57.9 萬/坪 | 75.7% | B |
| 3 | 2025/10/23 | 76.3 萬/坪 | 73.2% | B |
| 4 | 2025/10/07 | 55.7 萬/坪 | 74.7% | B |
| 5 | 2025/11/10 | 78.9 萬/坪 | 70.0% | B |
| 6 | 2025/10/23 | 80.0 萬/坪 | 70.8% | B |
| 7 | 2025/10/09 | 59.4 萬/坪 | 71.4% | B |
| 8 | 2025/09/30 | 77.4 萬/坪 | 72.1% | B |
A / 0.4%7
B / 11.8%230
C / 53.9%1,052
D / 32.5%634
E30
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
2,387
去重後
2,292
獨立合格
1,953
最終估價使用
1,211
有效樣本數
925.5
案例品質分級
A: 7B: 230C: 1,052D: 634E: 30
坪數帶樣本
compact
403
標準坪數
808
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)總價1810萬
1400萬2195萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
362萬
核貸金額
1,448萬
月付
5.5萬/月
建議年收
138萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
Risk & Due Diligence
融資風險與盡調清單
16風險分數
Risk Grade: 低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 17.54 坪、住宅面積 27.62 坪、車位 10.04 坪、9 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以本報告 1,869-2,111 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明滑鼠移入即可查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
本段內容供資訊揭露用途，請於交易決策前完成專業審閱。