區域五年漲幅
最新季 43 筆+67.1%
高鐵臺中車站地區都市計畫2021 Q2 → 2025 Q4
單價 21.0 → 35.0萬／坪
報告日期2026/07/07
AI 估值總價
722萬
單價 31.6 萬/坪 / 車位 81 萬
低估715 萬
高估723 萬
歷史參考728 萬
67信心分數
模型信號穩定
樣本有效數 4， 可用性分數 59
可用性分數已套用風險調整Executive Summary
一眼看懂估價結論
同建案單價漲幅
1 季資料+0.0%
最低與最高相差 0.0 萬／坪
最低29.5 萬／坪最高29.5 萬／坪
2024 Q3 → 2024 Q3社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估+16.5%
基準估值 722 → 841 萬
保守
+7.3%
基準
+16.5%
樂觀
+24.7%
774–900 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 56 筆31.8萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價31.6 萬／坪
低於鄰案
0.5%
0.5%
2025 Q1 → 2025 Q4成交加權均價
Property & Location Strengths
建案與生活圈優勢
交通節點從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
交通設施資料不足
0 座公園綠地
公園資料不足
0 項大型商業機能
商業機能資料不足
9 戶 · 9 棟
RC造，地上 3 層
升降機械
24.5 坪，適合家庭自住需求
RC造住家用
估價區間與落點
722 萬
715 萬723 萬
低估715 萬
中位722 萬
高估723 萬
價格組成
722 萬總價
主建物641 萬
車位81 萬
使用坪數20.3 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
后科1時代Ⅲ
周圍建案
高鐵臺中車站地區都市計畫
臺中市后里區
本建案高亮
最新均價31.4 萬/坪周圍建案
季度 / 年度變化13.3%YoY 3.0%
CAGR / 波動率5.6%Vol 5.2%
資料信心 / 交易筆數67782 筆
價格支撐、壓力與資料信心
周圍建案 季度價格帶與資料品質
最新均價31.4 萬/坪2025 Q4
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心67透明度對應 confidence score
追蹤成交筆數719最近 16 季
Positioning & Evidence
產品定位與估價證據
產品定位
房型與坪數帶估值區間（單價）
25坪以下標的坪數帶
31.3 萬/坪30.5 萬/坪 - 31.3 萬/坪樣本 4
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/07/07
稅後淨利67 萬
投報率 ROI9.2%
年化報酬率1.8%
環境掃描資料讀取中...
Nearby Market Map
臨案地圖與社區行情
臨案地圖資料讀取中...
AI Interpretation
AI 解讀與決策訊號
AI 回答
公平價值
本次估價完成，公平價值點估為 722 萬，合理區間為 715 萬 至 723 萬。住宅純單價約 31.62 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。
- 估價使用 4 筆入選可比案例，獨立候選案例 565 筆。
- 標的屬於 25坪以下 坪數帶；該坪數帶樣本 4 筆，坪數帶中位單價約 31.31 萬/坪，代表總價約 716 萬。
- 獨立案例中位可比性分數為 0.4840，高於目前選取門檻。
- 估價信心分數為 66.55，manual_review_required=false。
AI 回答
市場展望
價格趨勢已使用 市場統計資料 的 nearby_communities 序列，包含 19 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。
- 歷史年化成長率約 5.64%。
- 趨勢模組已啟用 改採，避免使用過期的同社區序列。
- 5 年基準情境推估值約 841 萬。
AI 回答
出售獲利與稅務
以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 67 萬，投資報酬率約 9.2%。
- 試算出售日為 2031-07-07。
- 持有期間約 5.00 年。
- 稅後年化報酬率約 1.78%。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法、 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
Comparable Evidence
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024/10/11 | 31.4 萬/坪 | 48.5% | C |
| 2 | 2024/10/08 | 31.4 萬/坪 | 48.4% | C |
| 3 | 2024/10/08 | 30.2 萬/坪 | 48.4% | C |
| 4 | 2024/10/08 | 32.0 萬/坪 | 47.9% | C |
A / 0.0%0
B / 0.0%0
C / 0.1%4
D / 16.4%561
E2,850
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
3,691
去重後
3,665
獨立合格
3,415
最終估價使用
4
有效樣本數
4
案例品質分級
A: 0B: 0C: 4D: 561E: 2,850
坪數帶樣本
compact
4
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (4 筆)坪數模式目前套用 20.3 坪（x 1）
總價635萬
605萬650萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
127萬
核貸金額
508萬
月付
1.9萬/月
建議年收
49萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
Risk & Due Diligence
融資風險與盡調清單
20風險分數
Risk Grade: 低風險
盡調清單
!
核對主建物與附屬建物面積
目前僅有扣除車位後住宅面積，無法確認權狀主建物面積。
建議文件：建物所有權狀或建物測量成果圖!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 住宅面積 20.27 坪、車位 4.24 坪、6 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以本報告 715-723 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明滑鼠移入即可查看完整內容
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報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
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