區域五年漲幅
最新季 9 筆+87.0%
鶯歌鳳鳴重劃區2021 Q2 → 2025 Q4
單價 27.4 → 51.3萬／坪
報告日期2026/07/14
AI 估值總價 (1房 12.4坪)
498萬
單價 40.2 萬/坪 / 車位 0 萬
低估443 萬
高估541 萬
歷史參考404 萬
91信心分數
模型信號穩定
樣本有效數 52.2， 可用性分數 83
可用性分數已套用風險調整一眼看懂估價結論
同建案單價漲幅
11 季資料+20.3%
最低與最高相差 5.5 萬／坪
最低27.2 萬／坪最高32.7 萬／坪
2023 Q1 → 2024 Q3社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估+235.4%
基準估值 498 → 1,671 萬
保守
+232.1%
基準
+235.4%
樂觀
+238.2%
1,654–1,684 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 32 筆47.7萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價40.2 萬／坪
低於鄰案
15.6%
15.6%
2025 Q2 → 2026 Q1成交加權均價
建案與生活圈優勢
三鶯線＋台鐵鶯歌站(鄰近) · 1 座公園 · 3 項大型機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
三鶯線、台鐵鶯歌站(鄰近)
1 座公園綠地
三鶯線永吉公園
3 項大型商業機能
三鶯線國華、三鶯線陶瓷老街、三鶯線鶯桃福德
329 戶 · 2 棟
RC造，地上 13 層，地下 2 層
2房＋機械式201個
44.0 坪，適合家庭自住需求
三鶯線台鐵鶯歌站(鄰近)三鶯線永吉公園三鶯線國華三鶯線陶瓷老街三鶯線鶯桃福德RC造見其他登記事項
估價區間與落點 (1房 12.4坪)
498 萬
443 萬541 萬
低估443 萬
中位498 萬
高估541 萬
價格組成 (1房 12.4坪)
498 萬總價
主建物498 萬
使用坪數12.4 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
新北山河戀
周圍建案
鶯歌鳳鳴重劃區
新北市鶯歌區
本建案高亮
最新均價32.7 萬/坪新北山河戀
季度 / 年度變化資料不足YoY 4.1%
CAGR / 波動率0.7%Vol 6.4%
資料信心 / 交易筆數6222 筆
價格支撐、壓力與資料信心
新北山河戀 季度價格帶與資料品質
最新均價32.7 萬/坪2025 Q4
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心62透明度對應 confidence score
追蹤成交筆數22最近 16 季
產品定位與估價證據
產品定位
房型與坪數帶估值區間（單價）
1房 12.4坪房型情境
39.8 萬/坪39.8 萬/坪 - 44.0 萬/坪樣本 2
1房 24.2坪房型情境
43.1 萬/坪34.8 萬/坪 - 47.6 萬/坪樣本 68
2房 23.9坪房型情境
41.0 萬/坪33.8 萬/坪 - 46.8 萬/坪樣本 68
2房 45.8坪房型情境
36.2 萬/坪32.6 萬/坪 - 45.1 萬/坪樣本 68
25-40坪坪數帶
44.9 萬/坪38.6 萬/坪 - 47.8 萬/坪樣本 46
40-60坪標的坪數帶
33.5 萬/坪32.4 萬/坪 - 39.6 萬/坪樣本 22
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/07/14
稅後淨利-3 萬
投報率 ROI-0.2%
年化報酬率-0.0%
環境掃描資料讀取中...
臨案地圖資料讀取中...
AI 解讀與決策訊號
AI 回答
公平價值
本次估價完成，公平價值點估為 1,641 萬，合理區間為 1,459 萬 至 1,781 萬。住宅純單價約 37.26 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。
- 估價使用 68 筆入選可比案例，獨立候選案例 1891 筆。
- 標的屬於 40-60坪 坪數帶；該坪數帶樣本 22 筆，坪數帶中位單價約 33.51 萬/坪，代表總價約 1,403 萬。
- 獨立案例中位可比性分數為 0.4686，高於目前選取門檻。
- 估價信心分數為 91.37，manual_review_required=false。
AI 回答
市場展望
價格趨勢已使用 市場統計資料 的 社區序列，包含 11 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。
- 歷史年化成長率約 0.66%。
- 5 年基準情境推估值約 1,671 萬。
AI 回答
出售獲利與稅務
以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 -3 萬，投資報酬率約 -0.2%。
- 試算出售日為 2031-07-14。
- 持有期間約 5.00 年。
- 稅後年化報酬率約 -0.04%。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025/06/29 | 31.0 萬/坪 | 70.8% | B |
| 2 | 2026/01/20 | 51.8 萬/坪 | 50.3% | C |
| 3 | 2026/03/23 | 54.2 萬/坪 | 45.8% | C |
| 4 | 2026/02/12 | 33.2 萬/坪 | 45.6% | C |
| 5 | 2025/01/05 | 31.8 萬/坪 | 74.2% | B |
| 6 | 2026/01/30 | 51.3 萬/坪 | 45.3% | C |
| 7 | 2025/01/17 | 28.7 萬/坪 | 70.5% | B |
| 8 | 2024/10/19 | 28.1 萬/坪 | 70.7% | B |
A / 0.0%0
B / 0.5%14
C / 2.0%55
D / 66.2%1,822
E861
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
3,000
去重後
2,856
獨立合格
2,752
最終估價使用
68
有效樣本數
52.2
案例品質分級
A: 0B: 14C: 55D: 1,822E: 861
坪數帶樣本
大坪數
22
標準坪數
46
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)坪數模式目前套用 12.4 坪（x 0.3）
總價417萬
315萬660萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
83萬
核貸金額
334萬
月付
1.3萬/月
建議年收
32萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
融資風險與盡調清單
16風險分數
Risk Grade: 低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 26.77 坪、住宅面積 44.04 坪、13 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以本報告 1,459-1,781 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明滑鼠移入即可查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
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