區域五年漲幅
最新季 45 筆+62.9%
林口新市鎮2021 Q2 → 2025 Q4
單價 37.2 → 60.6萬／坪
AI Property Valuation Report
立軒天諾
新北市林口區文化三路一段跟忠孝路口
報告日期2026/07/04
AI 估值總價 (2房 20.3坪)
1,535萬
單價 64.6 萬/坪 / 車位 225 萬
低估1,484 萬
高估1,581 萬
歷史參考1,481 萬
87信心分數
模型信號穩定
樣本有效數 136.4， 可用性分數 79
可用性分數已套用風險調整Executive Summary
一眼看懂估價結論
同建案單價漲幅
10 季資料+64.2%
最低與最高相差 28.0 萬／坪
最低43.7 萬／坪最高71.7 萬／坪
2021 Q3 → 2025 Q1社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估+31.4%
基準估值 1,603 → 2,106 萬
保守
+13.4%
基準
+31.4%
樂觀
+48.0%
1,818–2,372 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 47 筆58.0萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價64.3 萬／坪
高於鄰案
10.8%
10.8%
2024 Q4 → 2025 Q3成交加權均價
Property & Location Strengths
建案與生活圈優勢
機場捷運A9林口站(鄰近)＋國道一號林口交流道(周邊) · 1 座公園從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
機場捷運A9林口站(鄰近)、國道一號林口交流道(周邊)
1 座公園綠地
林口運動公園(鄰近)
0 項大型商業機能
商業機能資料不足
147 戶 · 3 棟
RC造，地上 15 層，地下 4 層
2房＋坡道平面
29.8 坪，適合家庭自住需求
機場捷運A9林口站(鄰近)國道一號林口交流道(周邊)林口運動公園(鄰近)RC造住商用
估價區間與落點 (2房 20.3坪)
1,535 萬
1,484 萬1,581 萬
低估1,484 萬
中位1,535 萬
高估1,581 萬
價格組成 (2房 20.3坪)
1,535 萬總價
主建物1,310 萬
車位225 萬
使用坪數20.3 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
立軒天諾
周圍建案
林口新市鎮
新北市林口區
最新均價66.6 萬/坪立軒天諾
季度 / 年度變化-4.3%YoY 資料不足
CAGR / 波動率10.2%Vol 10.9%
資料信心 / 交易筆數67236 筆
價格支撐、壓力與資料信心
立軒天諾 季度價格帶與資料品質
最新均價66.6 萬/坪2025 Q3
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心67透明度對應 confidence score
追蹤成交筆數189最近 16 季
Positioning & Evidence
產品定位與估價證據
產品定位
房型與坪數帶估值區間（單價）
2房 20.3坪房型情境
66.6 萬/坪61.7 萬/坪 - 71.0 萬/坪樣本 206
2房 25.1坪房型情境
66.6 萬/坪61.7 萬/坪 - 71.6 萬/坪樣本 206
3房 35.4坪房型情境
66.6 萬/坪61.4 萬/坪 - 71.6 萬/坪樣本 206
3房 35.5坪房型情境
66.6 萬/坪61.4 萬/坪 - 71.6 萬/坪樣本 206
25坪以下標的坪數帶
65.9 萬/坪62.0 萬/坪 - 70.4 萬/坪樣本 94
25-40坪坪數帶
67.3 萬/坪57.5 萬/坪 - 79.8 萬/坪樣本 112
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/07/04
稅後淨利299 萬
投報率 ROI18.7%
年化報酬率3.5%
環境掃描資料讀取中...
Nearby Market Map
臨案地圖與社區行情
臨案地圖資料讀取中...
AI Interpretation
AI 解讀與決策訊號
AI 回答
公平價值
本次估價完成，公平價值點估為 1,603 萬，合理區間為 1,549 萬 至 1,650 萬。住宅純單價約 64.30 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。
- 估價使用 206 筆入選可比案例，獨立候選案例 2351 筆。
- 標的屬於 25坪以下 坪數帶；該坪數帶樣本 94 筆，坪數帶中位單價約 65.95 萬/坪，代表總價約 1,644 萬。
- 獨立案例中位可比性分數為 0.3685，高於目前選取門檻。
- 估價信心分數為 86.58，manual_review_required=false。
AI 回答
市場展望
價格趨勢已使用 市場統計資料 的 社區序列，包含 11 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。
- 歷史年化成長率約 10.19%。
- 5 年基準情境推估值約 2,106 萬。
AI 回答
出售獲利與稅務
以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 299 萬，投資報酬率約 18.7%。
- 試算出售日為 2031-07-04。
- 持有期間約 5.00 年。
- 稅後年化報酬率約 3.48%。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法, 時間調整幅度受上限保護, 可比物件環境資料不足、 估價樣本資料有限。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
Comparable Evidence
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025/11/02 | 62.9 萬/坪 | 54.9% | C |
| 2 | 2025/11/05 | 60.9 萬/坪 | 54.1% | C |
| 3 | 2025/10/23 | 80.0 萬/坪 | 49.7% | C |
| 4 | 2025/09/14 | 61.1 萬/坪 | 50.7% | C |
| 5 | 2025/09/26 | 72.1 萬/坪 | 49.4% | C |
| 6 | 2025/07/07 | 62.1 萬/坪 | 54.2% | C |
| 7 | 2025/10/19 | 55.9 萬/坪 | 47.2% | C |
| 8 | 2025/09/25 | 58.3 萬/坪 | 48.0% | C |
A / 0.0%0
B / 0.0%0
C / 11.2%269
D / 86.4%2,082
E59
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
2,924
去重後
2,845
獨立合格
2,410
最終估價使用
206
有效樣本數
136.4
案例品質分級
A: 0B: 0C: 269D: 2,082E: 59
坪數帶樣本
compact
94
標準坪數
112
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)總價1254萬
1065萬1715萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
251萬
核貸金額
1,003萬
月付
3.8萬/月
建議年收
96萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
Risk & Due Diligence
融資風險與盡調清單
16風險分數
Risk Grade: 低風險
盡調清單
!
核對主建物與附屬建物面積
目前僅有扣除車位後住宅面積，無法確認權狀主建物面積。
建議文件：建物所有權狀或建物測量成果圖!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 住宅面積 21.43 坪、車位 8.41 坪、6 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以本報告 1,549-1,650 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明滑鼠移入即可查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
本段內容供資訊揭露用途，請於交易決策前完成專業審閱。