AI 估價總覽
3,029萬
單價 65.3 萬/坪
車位參考 250 萬
推估單價65.3 萬/坪
估價區間2,891 萬～3,190 萬
估價資料2026/07/04
本次推估以可比成交與社區資料為依據。
美河市
報告日期2026/07/04
AI 估價
鑑價資料來源實價登錄、可比成交與社區資料
價格呈現方式含車位之推估總價
報告狀態已完成 AI 分析
資料說明
鑑價資料來源：實價登錄、可比成交與社區資料
價格呈現方式：含車位之推估總價
報告狀態：已完成 AI 分析
鑑價摘要美河市位於新北市新店區新店央北，為住宅建案，規劃各格局、地上29層。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。
鑑價摘要
美河市位於新北市新店區新店央北，為住宅建案，規劃各格局、地上29層。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。
標的與建案資訊
- 格局
- 資料不足
- 樓層
- 地上 29 層
- 建物坪數
- 42.6 坪
- 主建物坪數
- 42.6 坪
- 車位
- 1 個
- 地址
- 新北市新店區中央路163號
- 重劃區
- 新店央北
- 屋齡
- 13.8 年
AI 鑑價結果
- 推估總價
- 3,029 萬
- 價格區間
- 2,891 萬至3,190 萬
- 推估單價
- 65.3 萬/坪
- 車位估值
- 250 萬
- 資料狀態
- 報告已完成
- 更新日期
- 2026/07/04
常見問題
AI 鑑價的推估依據是什麼？
報告綜合標的條件、可比成交案例與市場統計資料，產生可供初步決策參考的估值結果。
AI 鑑價是否等同正式估價？
否。本報告為自動化資訊分析，不能取代不動產估價師、金融機構或其他專業人士的正式意見。
鑑價限制與使用提醒
實際成交價格仍會受屋況、契約、產權、交易時點與金融機構審核影響；請在交易前查驗最新公開資料與相關文件。
一眼看懂估價結論
區域五年漲幅
最新季 1 筆+16.7%
新店央北2021 Q2 → 2025 Q4
單價 66.0 → 77.0萬／坪
同建案單價漲幅
13 季資料+33.6%
最低與最高相差 18.8 萬／坪
最低55.9 萬／坪最高74.7 萬／坪
2022 Q3 → 2025 Q2社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估+12.2%
AI 估價總價（預測基礎） 3,029 萬 → 3,400 萬
保守
+5.4%
基準
+12.2%
樂觀
+18.2%
3,193–3,580 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 40 筆84.3萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價65.3 萬／坪
低於鄰案
22.6%
22.6%
2024 Q4 → 2025 Q3成交加權均價
建案與生活圈優勢
環狀線十四張＋小碧潭 · 8 項重要生活機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
環狀線十四張站、小碧潭站、安坑輕軌台北小城、松山新店線小碧潭
公園綠地資料不足
尚未取得可驗證的公園綠地清單
8 項重要生活與區位機能
交通機能環狀線十四張站、小碧潭站、安坑輕軌台北小城、松山新店線小碧潭、安坑輕軌、松山新店線
採買機能京站時尚廣場小碧潭店、IKEA新店店
16 棟
SRC造，地上 29 層
坡道平面
50.5 坪，適合家庭自住需求
環狀線十四張站小碧潭站安坑輕軌台北小城松山新店線小碧潭京站時尚廣場小碧潭店IKEA新店店SRC造住家用
估價區間與落點
3,029 萬
2,891 萬3,190 萬
低估2,891 萬
中位3,029 萬
高估3,190 萬
價格組成
3,029 萬總價
主建物2,779 萬
車位250 萬
使用坪數42.6 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
美河市
周圍建案
新店央北
新北市新店區
本建案高亮
最新均價63.4 萬/坪美河市
季度 / 年度變化-15.2%YoY -5.8%
CAGR / 波動率4.2%Vol 7.0%
資料信心 / 交易筆數67110 筆
價格支撐、壓力與資料信心
美河市 季度價格帶與資料品質
最新均價63.4 萬/坪2025 Q3
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心67資料品質指標
追蹤成交筆數110最近 16 季
產品定位與估價證據
產品定位
有同格局實登時採成交平均；無實登時採鄰案可比案例 AI 推估
產品定位資料不足
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/07/04
稅後淨利197 萬
投報率 ROI6.5%
年化報酬率1.3%
AI 解讀與決策訊號
價格相關解讀依報告的 AI 估價結果計算。
AI 回答
公平價值
本次估價完成，公平價值點估為 3,029 萬，合理區間為 2,891 萬 至 3,190 萬。住宅純單價約 65.25 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。
- 估價使用 684 筆入選可比案例，獨立候選案例 2290 筆。
- 標的屬於 40-60坪 坪數帶；該坪數帶樣本 277 筆，坪數帶中位單價約 66.27 萬/坪，代表總價約 3,065 萬。
- 獨立案例中位可比性分數為 0.4048，高於目前選取門檻。
- 估價信心分數為 91.35。
AI 回答
市場展望
價格趨勢已使用 市場統計資料 的 社區序列，包含 13 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。
- 歷史年化成長率約 4.25%。
- 5 年基準情境推估值約 3,400 萬。
AI 回答
出售獲利與稅務
以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 197 萬，投資報酬率約 6.5%。
- 試算出售日為 2031-07-04。
- 持有期間約 5.00 年。
- 稅後年化報酬率約 1.27%。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法, 可比物件環境資料不足、 估價樣本資料有限。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025/08/14 | 71.4 萬/坪 | 74.5% | B |
| 2 | 2025/05/02 | 67.8 萬/坪 | 73.7% | B |
| 3 | 2025/10/06 | 84.7 萬/坪 | 57.2% | C |
| 4 | 2025/10/25 | 83.2 萬/坪 | 55.5% | C |
| 5 | 2025/10/10 | 104.0 萬/坪 | 56.0% | C |
| 6 | 2025/10/15 | 82.2 萬/坪 | 55.4% | C |
| 7 | 2025/07/01 | 56.9 萬/坪 | 62.7% | C |
| 8 | 2025/02/23 | 68.6 萬/坪 | 73.5% | B |
1B
71.4 萬/坪相似度 74.5%2B
67.8 萬/坪相似度 73.7%3C
84.7 萬/坪相似度 57.2%4C
83.2 萬/坪相似度 55.5%5C
104.0 萬/坪相似度 56.0%6C
82.2 萬/坪相似度 55.4%7C
56.9 萬/坪相似度 62.7%8B
68.6 萬/坪相似度 73.5%A / 0.0%0
B / 1.5%35
C / 30.4%731
D / 63.4%1,524
E115
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
2,860
去重後
2,755
獨立合格
2,405
最終估價使用
684
有效樣本數
471.3
案例品質分級
A: 0B: 35C: 731D: 1,524E: 115
坪數帶樣本
大坪數
277
標準坪數
407
核貸壓力演算
總價預設採可用實登樣本中位數坪數模式目前套用 42.6 坪（x 1）
總價3020萬
2120萬3940萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
604萬
核貸金額
2,416萬
月付
9.2萬/月
建議年收
230萬
貸款負擔提醒
試算以 每月還款占收入 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
融資風險與盡調清單
16風險分數
貸款風險等級：低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 23.86 坪、住宅面積 42.59 坪、車位 7.86 坪、14 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以本報告 2,891-3,190 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明點選或滑鼠移入查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
資料來源：實價登錄、社區資料、可比成交案例與市場統計資料；估價方法為依標的條件與市場訊號進行的自動化分析。 維護單位：好房價（HouseGuide）。 資料更新：2026/07/04。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
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