一抹綠
成交月 2024/08
樓層：三層
坪數：56.7 坪
總價：2261.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[39.0萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 71 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準43 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 43 萬/坪
參考周邊可比樣本 71 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核38.6 ~ 56.3 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-3.6%
鄰案季變化
+3.1%
最新價差
-11.5%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -3.6%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +3.1%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -11.5%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)總價1842萬
1300萬2365萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
368萬
核貸金額
1,473萬
月付
5.6萬/月
建議年收
140萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基於支撐價格38.62萬/坪，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到周邊加油站的存在，這可能會影響未來的轉售價值，我們希望能在價格上反映這一點。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為56.26萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 9 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.074223LNG: 121.435257RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台塑加盟 指南成泰站
GAS STATION
328m
impact
新北市政府消防局特搜
FIRE STATION
352m
impact
中油加盟 上群站
GAS STATION
394m
impact
山隆加油站 福泰站(台塑)
GAS STATION
419m
impact
中油加盟 昇易站
GAS STATION
449m
impact
軌道交通動能
新莊副都心 (機場捷運)1961m
泰山 (機場捷運)2394m
新北產業園區 (機場捷運)2784m
防禦型機能圈
PARK半山雅簡易公園
921mPARK和平公園
983m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
43.6萬/坪
一抹綠
成交月 2024/04
樓層：二層
坪數：54.2 坪
總價：2163.0萬
距離：-
一抹綠
成交月 2024/04
樓層：七層
坪數：45.6 坪
總價：1955.0萬
距離：-
一抹綠
成交月 2023/09
樓層：五層
坪數：45.6 坪
總價：1688.0萬
距離：-
一抹綠
成交月 2023/09
樓層：四層
坪數：56.7 坪
總價：1860.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
德音家康
成交月 2024/08
樓層：十一層
坪數：52.4 坪
總價：2050.0萬
距離：229 m
成泰美
成交月 2025/11
樓層：七層
坪數：33.3 坪
總價：1540.0萬
距離：246 m
德音報喜
成交月 2025/01
樓層：五層
坪數：33.9 坪
總價：1400.0萬
距離：310 m
盛溪八方
成交月 2025/09
樓層：九層
坪數：29.6 坪
總價：1514.0萬
距離：392 m
山水宮廷
成交月 2023/12
樓層：八層
坪數：74.0 坪
總價：1638.0萬
距離：409 m