一道彩虹田園小城
成交月 2024/12
樓層：十一層
坪數：23.1 坪
總價：1130.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[48.9萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 1 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 30 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準54.9 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 1 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -29.4% / 校正價 54.9 萬/坪
參考周邊可比樣本 30 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核48.9 ~ 59.4 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 +52.3%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
-13.1%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -13.1%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (1 筆)總價1130萬
150萬2730萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
226萬
核貸金額
904萬
月付
3.4萬/月
建議年收
86萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個物件的支撐價格為48.93萬/坪，這是我們的出價基礎。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到該物件的年齡和周邊設施的影響，特別是缺乏停車位的問題，這些都是我們需要考慮的因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為59.42萬/坪，這是我們的最高出價，超過這個價格將面臨貸款困難。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 5 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.050076LNG: 121.447367RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
新莊無極聖安宮
TEMPLE
309m
impact
新莊三王府
TEMPLE
346m
impact
新莊福興宮
TEMPLE
400m
impact
三元玉虛宮
TEMPLE
488m
impact
新北市政府消防局第二
FIRE STATION
502m
impact
軌道交通動能
泰山 (機場捷運)855m
新莊副都心 (機場捷運)1031m
幸福 (環狀線)1279m
防禦型機能圈
SCHOOL榮富國小
201mPARK黃城公園
277mPARK歐洲村桐花公園
381mSCHOOL新莊高中
435mSCHOOL中港國小
463mSCHOOL中平國中
541m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
48.9萬/坪
鄰案比價樣本
海牙
成交月 2025/03
樓層：十四層
坪數：28.4 坪
總價：1430.0萬
距離：93 m
童話故事
成交月 2024/08
樓層：七層
坪數：24.6 坪
總價：1301.0萬
距離：164 m
狀元
成交月 2024/03
樓層：八層
坪數：46.8 坪
總價：1800.0萬
距離：251 m
台北新家族
成交月 2025/09
樓層：五層
坪數：35.0 坪
總價：1730.0萬
距離：311 m
國順府城
成交月 2023/11
樓層：九層
坪數：22.0 坪
總價：1130.0萬
距離：471 m