三和101

捷運旁的理想居所，讓生活更便利新北市三重區三和路四段103號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 18
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AI 淨單價演算結果
[38.8萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 2 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 67 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    57.2 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 2 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 41.4 萬/坪

    參考周邊可比樣本 67 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    41.4 ~ 66.6 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+1.8%
鄰案季變化
+11.9%
最新價差
-11%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +1.8%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +11.9%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -11%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (2 筆)
總價3685萬
3480萬3890萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
737萬
核貸金額
2,948萬
月付
11.2萬/月
建議年收
280萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是41.38萬/坪，這是基於當前市場狀況的合理保守價格。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有加油站和廟宇，這些設施可能帶來噪音和空氣污染，影響房價。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為66.58萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 1 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.076774LNG: 121.487189

嫌惡設施警示

新北湄媽宮
TEMPLE
134m
impact
中油加盟 楓林站
GAS STATION
157m
impact
自強變電所
SUBSTATION
168m
impact
中油加盟 堤頂站
GAS STATION
179m
impact
台灣中油 聯華三重交流
GAS STATION
284m
impact

軌道交通動能

三和國中 (中和新蘆線)119m
徐匯中學 (中和新蘆線)920m
三重國小 (中和新蘆線)1200m

防禦型機能圈

SCHOOL三和國中
129m
PARK永盛公園
258m
SCHOOL格致高中
367m
PARK廣二廣場
421m
PARK慈生公園
424m
PARK永德公園
458m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
三和101
成交月 2023/08
39.1萬/坪
樓層：十四層
坪數：100.7 坪
總價：3850.0萬
距離：-
三和101
成交月 2022/09
38.4萬/坪
樓層：十五層
坪數：93.2 坪
總價：3520.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
三和硯大廈
成交月 2024/12
51.7萬/坪
樓層：一層，騎樓
坪數：30.2 坪
總價：1562.0萬
距離：234 m
築城麗馳
成交月 2024/08
64.4萬/坪
樓層：七層
坪數：22.4 坪
總價：1440.0萬
距離：311 m
三和御庭
成交月 2024/11
55.7萬/坪
樓層：二層
坪數：34.2 坪
總價：1906.0萬
距離：326 m
全民開獎
成交月 2025/04
60.3萬/坪
樓層：九層
坪數：10.0 坪
總價：600.0萬
距離：352 m
富凱廣場
成交月 2024/06
48.2萬/坪
樓層：二層
坪數：27.2 坪
總價：1310.0萬
距離：356 m