上河雅
成交月 2024/01
樓層：二層
坪數：52.7 坪
總價：1450.0萬
距離：102 m
AI 淨單價演算結果
[36.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 0 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 64 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準36.6 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 0 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 36.6 萬/坪
參考周邊可比樣本 64 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核24.7 ~ 41.4 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
+1.9%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +1.9%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採可用實登樣本中位數總價1448萬
100萬4695萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
289萬
核貸金額
1,158萬
月付
4.4萬/月
建議年收
110萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是24.68萬/坪，這是基於銀行的保守估價。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有加油站，這可能影響未來的轉售價值，我們需要進一步討論價格。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為41.41萬/坪，這是我們的最高出價，避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 5 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.928211LNG: 121.369145RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台亞三峽站(直營+自助加
GAS STATION
458m
impact
藍染公園
PRISON
511m
impact
三峽興隆宮媽祖廟
TEMPLE
513m
impact
台灣電力公司三峽服務
SUBSTATION
597m
impact
三峽長福巖 清水祖師廟
TEMPLE
626m
impact
軌道交通動能
台北大學 (三鶯線)1214m
三峽 (三鶯線)1385m
龍埔 (三鶯線)1584m
防禦型機能圈
PARK三峽區鄰里公園
213mSCHOOL中園國小
260mSCHOOL安溪國中
457mSCHOOL安溪國小
479mPARK藍染公園
508mPARK三峽區鄰里公園
570m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
尚無可用樣本。
鄰案比價樣本
30.5萬/坪
益展上河景
成交月 2025/08
樓層：六層
坪數：48.5 坪
總價：1630.0萬
距離：151 m
新北威鎮江山
成交月 2025/03
樓層：九層
坪數：49.2 坪
總價：1210.0萬
距離：208 m
青松安家
成交月 2026/01
樓層：七層
坪數：48.8 坪
總價：1680.0萬
距離：213 m
和毅逸品
成交月 2024/12
樓層：五層
坪數：76.2 坪
總價：2156.0萬
距離：227 m