三輝歌劇苑
成交月 2025/05
樓層：十一層
坪數：26.9 坪
總價：2689.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 9 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準84.1 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 9 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 +9% / 校正價 67.8 萬/坪
參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核68.5 ~ 99.9 萬/坪
板橋新板特區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 +10.5%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
0%
鄰案季變化
-7.7%
最新價差
+31.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 0%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -7.7%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +31.2%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)總價2625萬
2010萬3750萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
525萬
核貸金額
2,100萬
月付
8.0萬/月
建議年收
200萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基礎是68.49萬/坪，這是目前市場的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有加油站，這可能會影響未來的轉售價值，我們需要進一步調整價格。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為99.94萬/坪，這是我們的最高承受價位，超過此價我們將不考慮。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 53 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.018778LNG: 121.467575RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
油庫口蚵仔麵線+炭烤香
SUBSTATION
75m
impact
車容坊板橋加油站(中油&
GAS STATION
347m
impact
台亞石油 板橋民生站
GAS STATION
501m
impact
新北市政府消防局第一
FIRE STATION
514m
impact
板橋埤墘福德宮
TEMPLE
627m
impact
軌道交通動能
新埔 (板南線)555m
板新 (環狀線)675m
新埔民生 (環狀線)835m
防禦型機能圈
SCHOOL中山國中
144mPARK莊敬公園
353mPARK尋夢園地
407mSCHOOL致理科技大學
451mPARK華江公園
455mPARK板橋區鄰里公園
490m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
100.0萬/坪
三輝歌劇苑
成交月 2024/11
樓層：十二層
坪數：25.8 坪
總價：2580.0萬
距離：-
三輝歌劇苑
成交月 2024/04
樓層：十九層
坪數：39.0 坪
總價：2850.0萬
距離：-
三輝歌劇苑
成交月 2024/01
樓層：十三層
坪數：39.0 坪
總價：2670.0萬
距離：-
三輝歌劇苑
成交月 2023/09
樓層：三層
坪數：53.4 坪
總價：2500.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
上品匯
成交月 2025/09
樓層：四層
坪數：60.4 坪
總價：4700.0萬
距離：106 m
新板PLUS
成交月 2023/12
樓層：十層
坪數：30.2 坪
總價：2200.0萬
距離：263 m
崇德堂華廈
成交月 2022/02
樓層：二層
坪數：33.0 坪
總價：1425.0萬
距離：445 m
新北權世界大廈
成交月 2025/06
樓層：十四層
坪數：78.2 坪
總價：5766.0萬
距離：450 m
國鼎
成交月 2025/07
樓層：十七層
坪數：66.3 坪
總價：4850.0萬
距離：454 m