三輝謙匯
成交月 2025/01
樓層：七層
坪數：75.6 坪
總價：3800.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 4 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 68 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準71.5 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 4 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 71.5 萬/坪
參考周邊可比樣本 68 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核55.5 ~ 82.4 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-1.5%
鄰案季變化
-20.7%
最新價差
-9.9%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -1.5%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -20.7%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -9.9%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (4 筆)總價3750萬
2325萬4110萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
750萬
核貸金額
3,000萬
月付
11.4萬/月
建議年收
285萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是55.52萬/坪，這是我們的心理護城河。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到該物件的社區溢價率低於區域平均，這顯示出市場表現不佳，這是我們壓價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為82.37萬/坪，我們不會超過這個價格，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 21 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.008008LNG: 121.468694RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
板橋靈安宮
TEMPLE
273m
impact
深丘福德宮
TEMPLE
370m
impact
深丘大腸蚵仔麵線
SUBSTATION
392m
impact
新北市政府環境保護局
INCINERATOR
406m
impact
新北市義勇消防總隊山
FIRE STATION
406m
impact
軌道交通動能
板新 (環狀線)801m
府中 (板南線)995m
中原 (環狀線)1577m
防禦型機能圈
PARK籃球場
211mSCHOOL海山國小
219mPARK籃球場
223mPARK籃球場
234mPARK籃球場
242mPARK草皮
244m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
67.1萬/坪
三輝謙匯
成交月 2024/12
樓層：十一層
坪數：61.7 坪
總價：3700.0萬
距離：-
三輝謙匯
成交月 2023/11
樓層：四層
坪數：44.9 坪
總價：2500.0萬
距離：-
三輝謙匯
成交月 2023/07
樓層：十二層
坪數：71.4 坪
總價：3935.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
文筵
成交月 2025/06
樓層：一層
坪數：16.2 坪
總價：1370.0萬
距離：57 m
新板極TOP
成交月 2025/10
樓層：一層，見其他登記事項
坪數：30.8 坪
總價：5150.0萬
距離：75 m
海山花園
成交月 2025/10
樓層：二十四層
坪數：61.1 坪
總價：4207.0萬
距離：92 m
法國翡翠
成交月 2025/04
樓層：三層
坪數：46.6 坪
總價：2810.0萬
距離：109 m
文筳美學
成交月 2024/11
樓層：十層
坪數：28.3 坪
總價：2270.0萬
距離：122 m