三輝雙子星

黃金地段，步行即可享受便利生活新北市永和區仁愛路、保生路口
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 34 / B5
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AI 淨單價演算結果
[88.2萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 5 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 62 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    76.2 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 5 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 76.2 萬/坪

    參考周邊可比樣本 62 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    63.5 ~ 84.9 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+20.4%
鄰案季變化
-9.4%
最新價差
+26.6%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +20.4%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -9.4%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +26.6%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (5 筆)
總價4938萬
3390萬7710萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
988萬
核貸金額
3,950萬
月付
15.0萬/月
建議年收
375萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個物件的保守估值是63.45萬/坪，這是我們的出價基礎。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有雙和慈安宮，這可能會影響未來的流動性，我們需要在價格上進行調整。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為76.24萬/坪，這是我們能夠承擔的最高價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 9 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.008894LNG: 121.504570

嫌惡設施警示

雙和慈安宮
TEMPLE
343m
impact
台灣中油-北基嘉和加油
GAS STATION
382m
impact
新北市政府消防局第七
FIRE STATION
390m
impact
新北市政府消防局第七
FIRE STATION
492m
impact
聖媽宮
TEMPLE
523m
impact

軌道交通動能

永和永平國小 (萬大樹林145m
永安市場 (中和新蘆線)981m
景平 (環狀線)1100m

防禦型機能圈

SCHOOL永平國小
149m
PARK佳和公園
256m
PARK公園
365m
SCHOOL永平高中
381m
PARK福美公園
388m
PARK山北公園
477m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
三輝雙子星
成交月 2024/10
98.0萬/坪
樓層：八層
坪數：48.5 坪
總價：3808.0萬
距離：-
三輝雙子星
成交月 2024/06
95.7萬/坪
樓層：八層
坪數：59.9 坪
總價：4938.0萬
距離：-
三輝雙子星
成交月 2024/06
67.0萬/坪
樓層：三十四層
坪數：108.8 坪
總價：7288.0萬
距離：-
三輝雙子星
成交月 2023/11
87.4萬/坪
樓層：三十二層
坪數：69.3 坪
總價：5250.0萬
距離：-
三輝雙子星
成交月 2022/12
66.5萬/坪
樓層：九層
坪數：61.7 坪
總價：4100.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
富都吉祥大廈
成交月 2024/03
69.0萬/坪
樓層：十四層
坪數：68.4 坪
總價：4360.0萬
距離：169 m
泰隆丰和
成交月 2025/07
60.2萬/坪
樓層：四層
坪數：49.0 坪
總價：2950.0萬
距離：180 m
仁愛皇家大廈
成交月 2025/07
78.6萬/坪
樓層：十層
坪數：62.7 坪
總價：4256.0萬
距離：193 m
仁愛麗晶
成交月 2024/07
74.0萬/坪
樓層：十一層
坪數：70.9 坪
總價：4716.0萬
距離：246 m
仁愛富達
成交月 2024/11
79.0萬/坪
樓層：五層
坪數：54.3 坪
總價：3720.0萬
距離：271 m