上上願

板橋江翠北側的生活便利與未來潛力新北市板橋區文聖街158號
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 13 / B2
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AI 淨單價演算結果
[76.5萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 13 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 68 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    71.8 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 13 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 71.8 萬/坪

    參考周邊可比樣本 68 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    60.4 ~ 82.2 萬/坪

    板橋江翠北側為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-4.2%
鄰案季變化
-4.7%
最新價差
+3.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -4.2%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -4.7%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +3.7%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (13 筆)
總價1838萬
1410萬2920萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
368萬
核貸金額
1,470萬
月付
5.6萬/月
建議年收
140萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量當前市場狀況，我們的出價基於60.41萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據市場數據，該區域的交易活躍度偏低，且附近有板橋區港仔嘴福德宮，這可能影響未來轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行估價上限為82.2萬/坪，我們不會超過此價格，以免承擔過高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 3 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.027137LNG: 121.479002

嫌惡設施警示

板橋區港仔嘴福德宮
TEMPLE
316m
impact
板橋懷德宮天上聖母(懷
TEMPLE
354m
impact
正安生命禮儀 - 禮儀公司・
CREMATORIUM
605m
impact
板橋雲聖宮_齊天大聖
TEMPLE
622m
impact
台灣中油 光仁站
GAS STATION
682m
impact

軌道交通動能

江子翠 (板南線)708m
板橋 (板南線)748m
板橋 (環狀線)748m

防禦型機能圈

PARK音樂公園
134m
PARK板橋區鄰里公園
152m
SCHOOL文聖國小
270m
PARK永安公園
371m
PARK八德公園
419m
PARK懷石公園
463m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
上上願
成交月 2025/07
76.5萬/坪
樓層：二層
坪數：23.9 坪
總價：1830.0萬
距離：-
上上願
成交月 2025/06
81.5萬/坪
樓層：八層
坪數：23.1 坪
總價：1880.0萬
距離：-
上上願
成交月 2025/04
78.1萬/坪
樓層：六層
坪數：23.0 坪
總價：1795.0萬
距離：-
上上願
成交月 2024/11
83.2萬/坪
樓層：九層
坪數：27.0 坪
總價：2100.0萬
距離：-
上上願
成交月 2023/12
73.5萬/坪
樓層：九層
坪數：26.9 坪
總價：1870.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
福匯常住
成交月 2024/09
72.5萬/坪
樓層：七層
坪數：26.9 坪
總價：1951.7萬
距離：143 m
青茵悅
成交月 2025/08
56.9萬/坪
樓層：十二層
坪數：43.5 坪
總價：2500.0萬
距離：193 m
包租代管物件查詢
成交月 2024/06
15.1萬/坪
樓層：二十層
坪數：53.9 坪
總價：811.0萬
距離：274 m
雙十華夏
成交月 2023/11
47.5萬/坪
樓層：十層
坪數：67.4 坪
總價：3200.0萬
距離：286 m
風和樹
成交月 2024/03
83.6萬/坪
樓層：十二層
坪數：59.1 坪
總價：4180.0萬
距離：300 m