北大樂馥
成交月 2019/11
樓層：八層
坪數：38.8 坪
總價：850.0萬
距離：484 m
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 0 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 66 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準33.1 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 0 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 23 萬/坪
參考周邊可比樣本 66 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核23.7 ~ 38.7 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+39.7%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +39.7%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採可用實登樣本中位數總價1400萬
100萬4460萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
280萬
核貸金額
1,120萬
月付
4.3萬/月
建議年收
107萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場冷凍狀態，我們的出價基於23.69萬/坪作為防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有加油站，可能影響居住品質，這是我們壓價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為38.65萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.940089LNG: 121.355135RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
中油加盟 車容坊板新站
GAS STATION
118m
impact
中油加盟 車容坊三鶯交
GAS STATION
166m
impact
新北市政府消防局第五
FIRE STATION
229m
impact
新北市三峽區清潔隊資
INCINERATOR
269m
impact
台灣電力公司隆恩一次
SUBSTATION
353m
impact
軌道交通動能
台北大學 (三鶯線)1209m
陶瓷老街 (三鶯線)1349m
鶯歌車站 (三鶯線)1603m
防禦型機能圈
PARK新北市客家文化園區
486mPARK南靖陶藝河濱公園
576mPARK三峽區鄰里公園
585mPARK鶯歌區鄰里公園
860mPARK陶瓷藝術園區
976m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
尚無可用樣本。
鄰案比價樣本
24.3萬/坪
長展日綻
成交月 2024/07
樓層：九層
坪數：37.5 坪
總價：1296.0萬
距離：614 m
豐億梧桐院
成交月 2024/11
樓層：八層
坪數：37.3 坪
總價：1338.0萬
距離：636 m
新北峇里島花園
成交月 2024/11
樓層：七層
坪數：13.1 坪
總價：620.0萬
距離：680 m
台北大學城一期
成交月 2025/09
樓層：十六層
坪數：10.8 坪
總價：460.0萬
距離：867 m