上泰名廈

生活便利，價格合理的理想居所新北市土城區裕民路217號
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 12
查看銷售建案591
AI 淨單價演算結果
[40.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 11 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 39 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    42 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 11 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -44.2% / 校正價 31.9 萬/坪

    參考周邊可比樣本 39 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    32.1 ~ 43.2 萬/坪

    土城暫緩為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 +104.3%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+13.7%
鄰案季變化
+11.3%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +13.7%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +11.3%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (10 筆)
總價918萬
740萬970萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
183萬
核貸金額
734萬
月付
2.8萬/月
建議年收
70萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到火葬場的影響，我們的出價基於32.07萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>火葬場距離僅43.7公尺，這是明顯的嫌惡設施，應該反映在價格上。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為43.21萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 34 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.983884LNG: 121.453994

嫌惡設施警示

邱媽媽生命美學
CREMATORIUM
44m
impact
土城德安宮
TEMPLE
208m
impact
土城三元宮
TEMPLE
339m
impact
土城福林宮
TEMPLE
363m
impact
祥辰生命禮儀
CREMATORIUM
371m
impact

軌道交通動能

清水 (萬大樹林線)531m
海山 (板南線)550m
廷寮 (萬大樹林線)770m

防禦型機能圈

PARK裕民廣場
180m
PARK金鷄報喜花園
194m
SCHOOL中正國中
257m
SCHOOL廣福國小
271m
SCHOOL新北高工
331m
PARK學成社區公園
546m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
上泰名廈
成交月 2020/04
42.9萬/坪
樓層：四層
坪數：17.8 坪
總價：762.0萬
距離：-
上泰名廈
成交月 2020/04
32.8萬/坪
樓層：十五層
坪數：28.1 坪
總價：920.0萬
距離：-
上泰名廈
成交月 2020/03
32.6萬/坪
樓層：五層
坪數：28.1 坪
總價：915.0萬
距離：-
上泰名廈
成交月 2020/02
33.5萬/坪
樓層：十四層
坪數：28.1 坪
總價：940.0萬
距離：-
上泰名廈
成交月 2020/02
33.4萬/坪
樓層：十一層
坪數：28.1 坪
總價：937.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
新北泰隆新都二期
成交月 2024/02
47.2萬/坪
樓層：八層
坪數：15.9 坪
總價：750.0萬
距離：39 m
台北巴黎
成交月 2019/07
120.1萬/坪
樓層：一層，見其他登記事項
坪數：43.3 坪
總價：4424.0萬
距離：102 m
世家大英雄
成交月 2025/07
56.3萬/坪
樓層：十層
坪數：21.3 坪
總價：1200.0萬
距離：173 m
亞特蘭大
成交月 2025/04
61.5萬/坪
樓層：八層
坪數：20.5 坪
總價：1260.0萬
距離：176 m
都市生活家公寓
成交月 2025/01
54.8萬/坪
樓層：十一層
坪數：32.9 坪
總價：1800.0萬
距離：228 m