上雋崇德朗朗

在成熟的生活機能區域中找到您的新家潭子區民族路三段17巷
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 4
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AI 淨單價演算結果
[26.9萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 61 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    30.1 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 26.6 萬/坪

    參考周邊可比樣本 61 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    27.4 ~ 38.4 萬/坪

    潭子都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+10.1%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +10.1%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (17 筆)
總價1550萬
1275萬2025萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
310萬
核貸金額
1,240萬
月付
4.7萬/月
建議年收
118萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場保守估值，27.41萬/坪，這是我們的心理防線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有殯儀館，距離僅552.1公尺，這可能影響未來的轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為38.37萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.224487LNG: 120.679721

嫌惡設施警示

順利生命美學-金順利服
CREMATORIUM
552m
impact
外燴先生美食工作室-外
TEMPLE
778m
impact
潭子德勝宮
TEMPLE
941m
impact
臺中市大雅區生命藝術
CREMATORIUM
948m
impact

軌道交通動能

松竹 (台中捷運綠線)5295m
舊社 (台中捷運綠線)5441m
北屯總站 (台中捷運綠線)5578m

防禦型機能圈

> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
上雋崇德朗朗NO3
成交月 2022/06
33.2萬/坪
樓層：全
坪數：53.2 坪
總價：1768.0萬
距離：-
上雋崇德朗朗NO3
成交月 2022/06
32.7萬/坪
樓層：全
坪數：56.6 坪
總價：1850.0萬
距離：-
上雋崇德朗朗NO3
成交月 2022/06
32.4萬/坪
樓層：全
坪數：56.6 坪
總價：1836.0萬
距離：-
上雋崇德朗朗NO3
成交月 2022/06
31.1萬/坪
樓層：全
坪數：62.6 坪
總價：1950.0萬
距離：-
上雋崇德朗朗NO3
成交月 2022/06
33.9萬/坪
樓層：全
坪數：48.5 坪
總價：1645.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
雅豐真鑽NO.6
成交月 2024/09
33.8萬/坪
樓層：全
坪數：47.8 坪
總價：1616.0萬
距離：669 m
青成知築2期
成交月 2024/07
42.1萬/坪
樓層：全
坪數：60.6 坪
總價：2550.0萬
距離：905 m
順天豐華
成交月 2021/03
28.5萬/坪
樓層：二層
坪數：46.5 坪
總價：1145.0萬
距離：1.34 km
梧桐禾豐2
成交月 2023/11
42.3萬/坪
樓層：全
坪數：80.1 坪
總價：3388.0萬
距離：1.38 km
和立堡-晴好
成交月 2024/03
38.4萬/坪
樓層：二層
坪數：40.3 坪
總價：1258.0萬
距離：1.43 km