上雋崇德朗朗NO3
成交月 2022/06
樓層：全
坪數：53.2 坪
總價：1768.0萬
距離：-
上雋崇德朗朗NO3
在成熟社區中找到您的理想家園潭子區大豐路三段252之5號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 4
AI 淨單價演算結果
[33.0萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 5 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 62 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準33.7 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 5 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 30.1 萬/坪
參考周邊可比樣本 62 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核31.1 ~ 39.9 萬/坪
潭子都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+10.5%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +10.5%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (5 筆)總價1836萬
1605萬1990萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
367萬
核貸金額
1,469萬
月付
5.6萬/月
建議年收
140萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是31.05萬/坪，這是我們的心理護城河。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到附近有神岡瞻雲宮，這可能影響未來轉售價值，我們需要進一步調整價格。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為39.85萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.230866LNG: 120.694575RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
神岡瞻雲宮∣三角仔媽祖∣
TEMPLE
435m
impact
外燴先生美食工作室-外
TEMPLE
944m
impact
台中神岡 三角北玄宮 玄
TEMPLE
954m
impact
軌道交通動能
舊社 (台中捷運綠線)5516m
松竹 (台中捷運綠線)5552m
北屯總站 (台中捷運綠線)5584m
防禦型機能圈
PARK大豐公園
765mPARK西汴社皮水岸廊道
979m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
33.2萬/坪
上雋崇德朗朗NO3
成交月 2022/06
樓層：全
坪數：56.6 坪
總價：1850.0萬
距離：-
上雋崇德朗朗NO3
成交月 2022/06
樓層：全
坪數：56.6 坪
總價：1836.0萬
距離：-
上雋崇德朗朗NO3
成交月 2022/06
樓層：全
坪數：62.6 坪
總價：1950.0萬
距離：-
上雋崇德朗朗NO3
成交月 2022/06
樓層：全
坪數：48.5 坪
總價：1645.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
順天豐華
成交月 2021/03
樓層：二層
坪數：46.5 坪
總價：1145.0萬
距離：718 m
帝之苑七期
成交月 2023/11
樓層：全
坪數：58.0 坪
總價：1948.0萬
距離：738 m
亨都仰森
成交月 2022/05
樓層：全
坪數：79.8 坪
總價：2680.0萬
距離：835 m
丹源齊稙
成交月 2025/03
樓層：三層
坪數：38.6 坪
總價：1396.0萬
距離：990 m
大吉地三期
成交月 2024/07
樓層：全
坪數：86.3 坪
總價：3550.0萬
距離：999 m