世新山莊
成交月 2024/12
樓層：五層
坪數：54.3 坪
總價：1160.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 2 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 14 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準32.2 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 2 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -51.9% / 校正價 20.7 萬/坪
參考周邊可比樣本 14 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核21.4 ~ 22.6 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 -2.8%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-5.4%
鄰案季變化
-4.3%
最新價差
-51.6%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -5.4%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -4.3%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -51.6%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (2 筆)總價1231萬
1140萬1320萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
246萬
核貸金額
985萬
月付
3.7萬/月
建議年收
94萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個物件的合理支撐價格應該在21.37萬/坪左右，這是我們的出價基準。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有深坑區第二公墓，這可能會影響未來的轉售價值，我們認為這應該反映在價格上。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>基於銀行的核貸評估，最高可接受的價格為22.58萬/坪，我們希望能在這個範圍內達成協議。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.009825LNG: 121.620174RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
深坑區第二公墓
CEMETERY
428m
impact
台灣電力公司深坑服務
SUBSTATION
647m
impact
變電所
SUBSTATION
650m
impact
變電所
SUBSTATION
655m
impact
變電所
SUBSTATION
664m
impact
軌道交通動能
動物園 (文湖線)4215m
木柵 (文湖線)4852m
南港 (板南線)4878m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
21.4萬/坪
世新山莊
成交月 2024/03
樓層：二層
坪數：57.6 坪
總價：1302.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
蔚嵐山莊
成交月 2025/03
樓層：十二層
坪數：42.6 坪
總價：1255.0萬
距離：391 m
台北好境
成交月 2024/10
樓層：九層
坪數：48.1 坪
總價：2000.0萬
距離：706 m
台北彌勒家園
成交月 2025/12
樓層：九層
坪數：25.8 坪
總價：1344.0萬
距離：767 m
喜砌
成交月 2025/05
樓層：四層
坪數：17.9 坪
總價：960.0萬
距離：978 m
敦化南麓
成交月 2024/05
樓層：八層
坪數：40.0 坪
總價：1430.0萬
距離：1.86 km