世界市【協和環球館】

享受綠意環繞的舒適生活新北市林口區文化北路二段550巷20弄39號
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 12 / B2
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AI 淨單價演算結果
[23.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 50 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    27.5 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 27.5 萬/坪

    參考周邊可比樣本 50 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    25.2 ~ 43.2 萬/坪

    林口新市鎮為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-5.9%
鄰案季變化
+60.2%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -5.9%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +60.2%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (17 筆)
總價775萬
550萬900萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
155萬
核貸金額
620萬
月付
2.4萬/月
建議年收
59萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價應該鎖定在25.24萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>鄰近中湖福德宮可能帶來的噪音風險，這是我們議價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行估價上限為43.2萬/坪，我們不應超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 15 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.091611LNG: 121.378045

嫌惡設施警示

中湖福德宮
TEMPLE
161m
impact
台塑直營 台亞林口文化
GAS STATION
524m
impact
林口菁埔福德宮
TEMPLE
676m
impact
台塑石油 台亞林口中山
GAS STATION
855m
impact
頭湖福德宮
TEMPLE
864m
impact

軌道交通動能

林口 (機場捷運)3318m
長庚醫院 (機場捷運)3520m
體育大學 (機場捷運)5469m

防禦型機能圈

PARK松柏公園
138m
PARK文林公園
535m
PARK宗北公園
742m
PARK湖南公園
891m
PARK一品公園
972m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
世界市【協和環球館】
成交月 2019/01
22.4萬/坪
樓層：十層
坪數：38.9 坪
總價：800.0萬
距離：-
世界市【協和環球館】
成交月 2018/12
22.4萬/坪
樓層：十一層
坪數：38.9 坪
總價：800.0萬
距離：-
世界市【協和環球館】
成交月 2018/12
21.7萬/坪
樓層：五層
坪數：38.5 坪
總價：775.0萬
距離：-
世界市【協和環球館】
成交月 2018/12
21.9萬/坪
樓層：十一層
坪數：38.5 坪
總價：768.0萬
距離：-
世界市【協和環球館】
成交月 2018/12
21.8萬/坪
樓層：四層
坪數：38.9 坪
總價：783.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
世界市-環球館
成交月 2024/10
39.7萬/坪
樓層：十一層
坪數：38.9 坪
總價：1541.0萬
距離：50 m
帝一堂
成交月 2025/08
41.6萬/坪
樓層：五層
坪數：54.8 坪
總價：2280.0萬
距離：156 m
源峰上境
成交月 2025/07
54.0萬/坪
樓層：七層
坪數：42.1 坪
總價：2108.0萬
距離：180 m
源峰清境
成交月 2025/03
50.9萬/坪
樓層：二層
坪數：37.8 坪
總價：1680.0萬
距離：366 m
聿德觀璟
成交月 2025/07
42.8萬/坪
樓層：五層
坪數：44.7 坪
總價：1848.0萬
距離：518 m