中央大道
成交月 2024/12
樓層：五層
坪數：43.4 坪
總價：1720.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 9 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準47.7 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 9 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 47.7 萬/坪
參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核39 ~ 59.7 萬/坪
頂埔運校重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-5.8%
鄰案季變化
+26.9%
最新價差
-14%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -5.8%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +26.9%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -14%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (9 筆)總價1560萬
870萬1870萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
312萬
核貸金額
1,248萬
月付
4.7萬/月
建議年收
119萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基礎為39.02萬/坪，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>由於距離加油站過近，可能影響未來轉售價值，我們需要考慮這一因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為49.22萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 5 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.965193LNG: 121.431597RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
中油加盟 北基土城交流
GAS STATION
52m
impact
全國加油站 土城交流道
GAS STATION
81m
impact
土城保安宮
TEMPLE
275m
impact
大華骨灰罈工廠(骨灰罋,
CEMETERY
739m
impact
台灣中油-中央路站
GAS STATION
762m
impact
軌道交通動能
永寧 (板南線)547m
城林橋 (萬大樹林線)1245m
頂埔 (板南線)1378m
防禦型機能圈
PARK永寧廣場
350mSCHOOL土城國中
368mPARK承和公園
394mPARK承安公園
751m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
39.6萬/坪
中央大道
成交月 2024/06
樓層：十四層
坪數：39.2 坪
總價：1650.0萬
距離：-
中央大道
成交月 2024/01
樓層：七層
坪數：21.2 坪
總價：970.0萬
距離：-
中央大道
成交月 2023/09
樓層：十一層
坪數：36.8 坪
總價：1435.0萬
距離：-
中央大道
成交月 2023/05
樓層：三層
坪數：42.0 坪
總價：1560.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
新北統帥名廈
成交月 2025/10
樓層：六層
坪數：40.5 坪
總價：1650.0萬
距離：63 m
新北得意人生二期
成交月 2025/07
樓層：五層
坪數：27.4 坪
總價：1248.0萬
距離：82 m
新北藍天綠第
成交月 2023/06
樓層：三層
坪數：32.0 坪
總價：1780.0萬
距離：162 m
新北土城捷運天下
成交月 2025/05
樓層：六層
坪數：28.7 坪
總價：1120.0萬
距離：198 m
皇翔MRT
成交月 2025/09
樓層：十九層
坪數：34.2 坪
總價：1765.0萬
距離：429 m