中山民生
成交月 2024/11
樓層：四層
坪數：23.8 坪
總價：1760.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[61.5萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 5 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準62.3 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 5 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -23.5% / 校正價 62.3 萬/坪
參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核49.5 ~ 68.9 萬/坪
板橋新板特區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 +50.4%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+19.7%
鄰案季變化
-5.4%
最新價差
+2.6%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +19.7%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -5.4%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +2.6%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (5 筆)總價2750萬
1315萬2985萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
550萬
核貸金額
2,200萬
月付
8.4萬/月
建議年收
209萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價應該以49.45萬/坪作為基礎，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到鄰近板橋義橋宮可能帶來的噪音影響，我們可以要求進一步的價格調整。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>由於銀行的核貸上限為68.85萬/坪，我們不應超過此價格，避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 40 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.015311LNG: 121.473285RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
板橋義橋宮
TEMPLE
112m
impact
台亞石油 板橋民生站
GAS STATION
201m
impact
新北市政府消防局第一
FIRE STATION
259m
impact
臺灣新北地方法院板橋
PRISON
300m
impact
收圓分道場板橋 廣玄宮 (
TEMPLE
346m
impact
軌道交通動能
板新 (環狀線)138m
新埔 (板南線)1058m
中原 (環狀線)1348m
防禦型機能圈
PARK民生公園
341mSCHOOL埔墘國小
390mSCHOOL天主教光仁中學
415mPARK停車場
466mPARK華江公園
479mPARK正隆公園
524m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
73.8萬/坪
中山民生
成交月 2023/06
樓層：十層
坪數：51.1 坪
總價：2820.0萬
距離：-
中山民生
成交月 2023/05
樓層：十二層
坪數：51.6 坪
總價：2780.0萬
距離：-
中山民生
成交月 2023/03
樓層：十二層
坪數：51.1 坪
總價：2750.0萬
距離：-
中山民生
成交月 2023/01
樓層：二層
坪數：23.8 坪
總價：1480.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
公園大賞
成交月 2025/10
樓層：三層
坪數：46.1 坪
總價：1930.0萬
距離：38 m
皇勝憘悅
成交月 2025/06
樓層：三層
坪數：20.9 坪
總價：1368.0萬
距離：181 m
新站巴黎
成交月 2024/10
樓層：十一層
坪數：38.5 坪
總價：2475.0萬
距離：243 m
新板宸
成交月 2025/04
樓層：七層
坪數：63.8 坪
總價：4630.0萬
距離：283 m
馥華松苑
成交月 2025/05
樓層：十三層
坪數：76.8 坪
總價：5333.0萬
距離：348 m