中悅彼得堡

在樹林區享受優質教育與綠意生活新北市樹林區大義路398號
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 20
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AI 淨單價演算結果
[36.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 3 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 63 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    36.1 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 3 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -27.3% / 校正價 36.1 萬/坪

    參考周邊可比樣本 63 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    31.8 ~ 37.6 萬/坪

    三峽北大特區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 +97.7%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+22.6%
鄰案季變化
-11.5%
最新價差
-15.5%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +22.6%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -11.5%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -15.5%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (3 筆)
總價4200萬
4030萬5270萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
840萬
核貸金額
3,360萬
月付
12.8萬/月
建議年收
319萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是31.78萬/坪，這是我們的心理護城河。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到該區域的社區溢價率為-27.3%，這顯示出該物件的市場價值可能被低估，我們可以利用這一點來談判更好的價格。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限是37.58萬/坪，我們不會超過這個價格，以避免過度追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 30 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.949231LNG: 121.376597

嫌惡設施警示

Yates亞堤斯吸塵器 - 三峽北大
SUBSTATION
454m
impact
三峽姑娘廟
TEMPLE
791m
impact
台電柑園變電所
SUBSTATION
863m
impact
三峽北極宮
TEMPLE
919m
impact
中油加盟 柑園北大站
GAS STATION
947m
impact

軌道交通動能

龍埔 (三鶯線)982m
三峽 (三鶯線)1209m
台北大學 (三鶯線)1488m

防禦型機能圈

SCHOOL北大高中
130m
PARK遠雄海洋公園
214m
PARK學勤路沿線綠地
236m
PARK三峽區鄰里公園
239m
PARK學勤路沿線綠地
267m
PARK學勤路沿線綠地
273m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
中悅彼得堡
成交月 2025/02
37.7萬/坪
樓層：三層
坪數：136.6 坪
總價：5150.0萬
距離：-
中悅彼得堡
成交月 2023/05
30.8萬/坪
樓層：八層
坪數：136.5 坪
總價：4200.0萬
距離：-
中悅彼得堡
成交月 2022/12
35.6萬/坪
樓層：十三層
坪數：116.7 坪
總價：4150.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
文詠
成交月 2025/05
50.5萬/坪
樓層：十一層
坪數：49.1 坪
總價：2480.0萬
距離：142 m
新北竹城金澤
成交月 2025/08
42.7萬/坪
樓層：九層
坪數：31.4 坪
總價：1340.0萬
距離：214 m
爵仕悅
成交月 2025/07
39.5萬/坪
樓層：六層
坪數：55.1 坪
總價：2180.0萬
距離：241 m
遠雄大學劍橋
成交月 2025/11
35.1萬/坪
樓層：十八層
坪數：57.5 坪
總價：2020.0萬
距離：288 m
竹城千代田
成交月 2025/05
45.3萬/坪
樓層：十層
坪數：38.7 坪
總價：1650.0萬
距離：289 m