中港明珠
成交月 2023/03
樓層：十五層
坪數：58.9 坪
總價：2850.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[53.1萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 1 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 67 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準63.1 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 1 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 +10.3% / 校正價 63.1 萬/坪
參考周邊可比樣本 67 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核76.5 ~ 76.5 萬/坪
新莊體育園區東側(原文高二)為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 -3.9%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
+44.3%
最新價差
-28%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +44.3%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -28%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (1 筆)總價2850萬
100萬7490萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
570萬
核貸金額
2,280萬
月付
8.7萬/月
建議年收
217萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場熱度，我們的出價底線是76.48萬/坪，這是我們的心理護城河。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有禮儀公司，這可能影響居住環境，應該在價格上反映出來。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為76.48萬/坪，這是我們的出價上限，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 21 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.041133LNG: 121.454943RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
璿智禮儀有限公司-新北
CREMATORIUM
277m
impact
新莊地藏庵
TEMPLE
414m
impact
三花加油站
GAS STATION
465m
impact
凱悅KTV新莊店
KTV
509m
impact
天璽玉石（骨灰罐，骨罐工
CREMATORIUM
560m
impact
軌道交通動能
頭前庄 (中和新蘆線)595m
頭前庄 (環狀線)595m
新莊 (中和新蘆線)622m
防禦型機能圈
PARK新莊區鄰里公園
211mSUPERMARKET全聯福利中心 新莊公園
238mSCHOOL恆毅中學
351mPARK中港三角公園
365mSCHOOL新莊國小
413mPARK新莊公園
468m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
48.4萬/坪
鄰案比價樣本
禾蓮心中美
成交月 2026/01
樓層：十一層
坪數：33.9 坪
總價：1961.0萬
距離：27 m
運動時代
成交月 2025/09
樓層：十一層
坪數：22.8 坪
總價：1535.0萬
距離：27 m
捷運雙星
成交月 2025/06
樓層：十一層
坪數：47.7 坪
總價：2475.0萬
距離：103 m
日健居
成交月 2025/10
樓層：四層
坪數：17.8 坪
總價：1200.0萬
距離：123 m
新北心富麗
成交月 2024/04
樓層：十三層
坪數：58.0 坪
總價：2750.0萬
距離：129 m