中路邸
成交月 2025/10
樓層：八層
坪數：42.7 坪
總價：2576.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 2 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 69 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準53.1 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 2 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 53.1 萬/坪
參考周邊可比樣本 69 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核40.7 ~ 61.5 萬/坪
蘆洲南港子為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-1.7%
鄰案季變化
+1.3%
最新價差
+16.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -1.7%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +1.3%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +16.3%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (2 筆)總價2597萬
2565萬2630萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
519萬
核貸金額
2,077萬
月付
7.9萬/月
建議年收
198萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基於40.73萬/坪，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近的Gogoro換電站可能帶來的噪音影響，我們認為這應該反映在價格上。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為61.53萬/坪，這是我們的最高承受範圍。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 2 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.079440LNG: 121.461337RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
Gogoro換電站(蘆洲長安市場站)
GAS STATION
165m
impact
蘆洲忠義廟
TEMPLE
224m
impact
蘆洲太子宮
TEMPLE
286m
impact
台北聖濟宮（五股）
TEMPLE
333m
impact
五股更寮天聖宮
TEMPLE
336m
impact
軌道交通動能
蘆洲 (中和新蘆線)1380m
三民高中 (中和新蘆線)1386m
徐匯中學 (中和新蘆線)1807m
防禦型機能圈
PARK長安廣場
190mPARK長安公園
230mPARK正義公園
448mPARK九芎公園
503mPARK中原公園
559mPARK永康公園
662m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
69.8萬/坪
中路邸
成交月 2025/07
樓層：十二層
坪數：42.7 坪
總價：2617.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
鴻悅微風
成交月 2025/04
樓層：三層
坪數：31.6 坪
總價：1900.0萬
距離：300 m
新北好思家
成交月 2025/07
樓層：十層
坪數：18.7 坪
總價：953.0萬
距離：331 m
合康NEW雪梨
成交月 2025/09
樓層：十三層
坪數：46.9 坪
總價：2430.0萬
距離：385 m
情定永安
成交月 2025/02
樓層：六層
坪數：55.1 坪
總價：2458.0萬
距離：391 m
國王的新家
成交月 2024/02
樓層：十層
坪數：45.0 坪
總價：2580.0萬
距離：430 m