丰格109

桃園中路區的綠意生活，讓您享受城市中的自然桃園市桃園區文中二路及正光二街交叉口
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 14 / B3
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AI 淨單價演算結果
[40.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 27 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    38.8 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -18.9% / 校正價 38.8 萬/坪

    參考周邊可比樣本 27 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    34.9 ~ 48.7 萬/坪

    桃園中路為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 +44.2%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-8.3%
鄰案季變化
+11.3%
最新價差
+11.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -8.3%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +11.3%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +11.3%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)
總價2238萬
1505萬3740萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
448萬
核貸金額
1,790萬
月付
6.8萬/月
建議年收
170萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量當前市場狀態，我們的出價基礎是34.87萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據市場數據，社區溢價率為-18.9%，顯示出該區域房價相對於周邊市場有一定的折扣。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為48.72萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 82 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.999848LNG: 121.290789

嫌惡設施警示

台亞石油桃園國際路一
GAS STATION
331m
impact
文中宮 福德正神
TEMPLE
430m
impact
文山國小(中興國中)
PRISON
448m
impact
台灣中油 全家宏站
GAS STATION
454m
impact
法務部矯正署桃園監獄
PRISON
564m
impact

軌道交通動能

永吉公園 (三鶯線)6158m
鶯桃福德 (三鶯線)6411m
國華 (三鶯線)7295m

防禦型機能圈

PARK水秀公園
126m
PARK風禾公園
228m
SCHOOL中興國中
299m
SCHOOL文山國小
334m
PARK綠6公園
392m
PARK吉祥保安公園
476m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
丰格109
成交月 2025/01
51.5萬/坪
樓層：八層
坪數：55.1 坪
總價：2650.0萬
距離：-
丰格109
成交月 2024/10
56.1萬/坪
樓層：十二層
坪數：70.6 坪
總價：3520.0萬
距離：-
丰格109
成交月 2024/08
48.2萬/坪
樓層：十一層
坪數：63.1 坪
總價：3040.0萬
距離：-
丰格109
成交月 2023/10
39.8萬/坪
樓層：三層
坪數：63.8 坪
總價：2535.0萬
距離：-
丰格109
成交月 2023/08
44.2萬/坪
樓層：十四層
坪數：67.8 坪
總價：3000.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
國泰水秀
成交月 2018/08
35.8萬/坪
樓層：三層
坪數：63.9 坪
總價：2086.0萬
距離：171 m
鴻苑
成交月 2022/08
44.1萬/坪
樓層：二十三層
坪數：83.9 坪
總價：3168.0萬
距離：250 m
尊勝白金花園
成交月 2022/03
39.3萬/坪
樓層：十八層
坪數：84.8 坪
總價：2850.0萬
距離：255 m
美麗一森
成交月 2021/12
42.3萬/坪
樓層：三層
坪數：53.8 坪
總價：2080.0萬
距離：302 m
福鄉至美
成交月 2022/01
55.6萬/坪
樓層：一層
坪數：34.4 坪
總價：1588.0萬
距離：323 m