久樘向陽

在成熟的生活圈中找到價值低估的家豐原區直興街36號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 14 / B3
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[25.8萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 12 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    25.4 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 25.1 萬/坪

    參考周邊可比樣本 12 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    25.2 ~ 26.4 萬/坪

    豐原都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+8%
鄰案季變化
-6.4%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +8%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -6.4%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)
總價996萬
880萬1075萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
199萬
核貸金額
797萬
月付
3.0萬/月
建議年收
76萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場數據，我們的出價底線是25.22萬/坪，這是基於市場的支撐位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>周邊有加油站，可能影響環境品質，這是我們壓價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為26.39萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 2 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.250725LNG: 120.726538

嫌惡設施警示

超級巨星自助式KTV 豐原向
KTV
187m
impact
鑫江南KTV
KTV
209m
impact
台塑石油 台亞豐原一站
GAS STATION
211m
impact
閤家歡自助式KTV豐原店
KTV
312m
impact
無極紫元宮
TEMPLE
533m
impact

軌道交通動能

北屯總站 (台中捷運綠線)7743m
舊社 (台中捷運綠線)7799m
松竹 (台中捷運綠線)8104m

防禦型機能圈

SCHOOL愛美語-台中南陽分校
142m
PARK中陽公園
151m
SCHOOLKUMON 豐原愛國教室
208m
SCHOOL弋果美語豐原南陽校 American Eagle Institute《傑
274m
SCHOOL常春藤英語集團(南陽分
286m
SCHOOL大成文教機構-全民英檢-
354m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
久樘向陽
成交月 2020/09
26.0萬/坪
樓層：十一層
坪數：42.9 坪
總價：983.0萬
距離：-
久樘向陽
成交月 2020/04
24.1萬/坪
樓層：二層
坪數：44.6 坪
總價：950.0萬
距離：-
久樘向陽
成交月 2019/12
23.6萬/坪
樓層：二層
坪數：42.9 坪
總價：900.0萬
距離：-
久樘向陽
成交月 2019/11
26.5萬/坪
樓層：十一層
坪數：44.6 坪
總價：1052.0萬
距離：-
久樘向陽
成交月 2019/10
26.5萬/坪
樓層：十層
坪數：44.6 坪
總價：1052.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
久樘宸陽
成交月 2023/08
42.0萬/坪
樓層：十二層
坪數：46.0 坪
總價：1822.0萬
距離：191 m
慶山明仁
成交月 2025/12
52.2萬/坪
樓層：十七層
坪數：46.5 坪
總價：2280.0萬
距離：380 m
八月桂花香
成交月 2021/12
28.1萬/坪
樓層：十五層
坪數：85.3 坪
總價：2060.0萬
距離：516 m
南陽敦峰
成交月 2024/11
36.8萬/坪
樓層：四層
坪數：44.0 坪
總價：1480.0萬
距離：592 m
澔宇築樂
成交月 2026/02
41.4萬/坪
樓層：七層
坪數：33.1 坪
總價：1208.0萬
距離：751 m