久樘宸陽

步行即可到達的教育與綠地資源，讓生活更便利豐原區愛國街、近中陽路(中陽段351-0地號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 15 / B2
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[37.2萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 12 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    36.6 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 35 萬/坪

    參考周邊可比樣本 12 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    35.2 ~ 38.6 萬/坪

    豐原都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-3.4%
鄰案季變化
-6.4%
最新價差
-11.5%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -3.4%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -6.4%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -11.5%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)
總價1583萬
1400萬1930萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
317萬
核貸金額
1,266萬
月付
4.8萬/月
建議年收
121萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據目前市場狀況，我們的出價基準是35.16萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據市場數據，該區域的流動性較低，且近期交易量不高，這是我們壓價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為38.56萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.249015LNG: 120.726316

嫌惡設施警示

台塑石油 台亞豐原一站
GAS STATION
330m
impact
鑫江南KTV
KTV
338m
impact
超級巨星自助式KTV 豐原向
KTV
342m
impact
閤家歡自助式KTV豐原店
KTV
437m
impact
無極紫元宮
TEMPLE
593m
impact

軌道交通動能

北屯總站 (台中捷運綠線)7553m
舊社 (台中捷運綠線)7610m
松竹 (台中捷運綠線)7917m

防禦型機能圈

SCHOOLKUMON 豐原愛國教室
17m
SCHOOL愛美語-台中南陽分校
115m
SCHOOL弋果美語豐原南陽校 American Eagle Institute《傑
145m
PARK中陽公園
250m
SCHOOL常春藤英語集團(南陽分
279m
SCHOOL420台中市豐原區同安街173號307
291m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
久樘宸陽
成交月 2023/08
42.0萬/坪
樓層：十二層
坪數：46.0 坪
總價：1822.0萬
距離：-
久樘宸陽
成交月 2023/02
43.5萬/坪
樓層：十二層
坪數：45.8 坪
總價：1875.0萬
距離：-
久樘宸陽
成交月 2022/12
42.0萬/坪
樓層：十二層
坪數：45.7 坪
總價：1800.0萬
距離：-
久樘宸陽
成交月 2022/11
42.0萬/坪
樓層：十一層
坪數：45.7 坪
總價：1795.0萬
距離：-
久樘宸陽
成交月 2022/09
40.2萬/坪
樓層：八層
坪數：45.7 坪
總價：1730.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
久樘向陽
成交月 2020/09
26.0萬/坪
樓層：十一層
坪數：42.9 坪
總價：983.0萬
距離：191 m
南陽敦峰
成交月 2024/11
36.8萬/坪
樓層：四層
坪數：44.0 坪
總價：1480.0萬
距離：403 m
慶山明仁
成交月 2025/12
52.2萬/坪
樓層：十七層
坪數：46.5 坪
總價：2280.0萬
距離：525 m
東方大苑
成交月 2025/10
32.8萬/坪
樓層：八層
坪數：43.0 坪
總價：1265.0萬
距離：628 m
八月桂花香
成交月 2021/12
28.1萬/坪
樓層：十五層
坪數：85.3 坪
總價：2060.0萬
距離：685 m