久樘花漾天鵝

價格低估的潛力社區沙鹿區三民路、福田南街
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 15 / B2
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[36.5萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 20 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    35.5 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -7.7% / 校正價 35 萬/坪

    參考周邊可比樣本 20 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    35.9 ~ 36.8 萬/坪

    臺中港特定區計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 +0.8%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+0.9%
鄰案季變化
-15%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +0.9%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -15%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)
總價1445萬
1295萬1505萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
289萬
核貸金額
1,156萬
月付
4.4萬/月
建議年收
110萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場支撐位，我的出價為35.91萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到附近加油站的潛在影響，我認為這應該反映在價格上。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為36.79萬/坪，我無法接受更高的價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.241795LNG: 120.570688

嫌惡設施警示

台灣中油 建發沙鹿站（加
GAS STATION
377m
impact
台電沙鹿變電所(沙鹿S/S)
SUBSTATION
544m
impact
台灣中油 寶成站(加盟)
GAS STATION
605m
impact
沙鹿區鹿寮巡安宮
TEMPLE
648m
impact
沙鹿區第四公墓(禁葬)
CEMETERY
966m
impact

軌道交通動能

九張犁 (台中捷運綠線)11167m
文心櫻花 (台中捷運綠線)11757m
市政府 (台中捷運綠線)11884m

防禦型機能圈

PARK鹿鳴公園
346m
SCHOOL育心學園
420m
SCHOOL臺中市立鹿寮國民中學
458m
SCHOOL八德樓
516m
SCHOOL竹林國小附幼
523m
SCHOOL精華文教
523m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
久樘花漾天鵝
成交月 2023/11
36.9萬/坪
樓層：十二層
坪數：43.3 坪
總價：1466.0萬
距離：-
久樘花漾天鵝
成交月 2023/11
36.3萬/坪
樓層：十五層
坪數：43.3 坪
總價：1457.0萬
距離：-
久樘花漾天鵝
成交月 2023/11
36.9萬/坪
樓層：十二層
坪數：43.3 坪
總價：1482.0萬
距離：-
久樘花漾天鵝
成交月 2023/11
36.3萬/坪
樓層：十四層
坪數：43.3 坪
總價：1452.0萬
距離：-
久樘花漾天鵝
成交月 2023/11
36.9萬/坪
樓層：八層
坪數：43.3 坪
總價：1476.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
富宇云集
成交月 2024/12
45.0萬/坪
樓層：二層
坪數：44.9 坪
總價：1697.0萬
距離：371 m
茂洋天玥META
成交月 2024/04
47.6萬/坪
樓層：七層
坪數：34.6 坪
總價：1355.0萬
距離：453 m
侑峰鑫生活
成交月 2024/09
40.6萬/坪
樓層：九層
坪數：37.2 坪
總價：1206.0萬
距離：632 m
德光星綻
成交月 2025/10
35.5萬/坪
樓層：十層
坪數：45.4 坪
總價：1300.0萬
距離：859 m
富宇時代花園
成交月 2025/04
41.3萬/坪
樓層：九層
坪數：57.0 坪
總價：1854.0萬
距離：925 m