九揚高峰會

捷運旁的理想居所，讓生活更便捷！新北市泰山區明志路三段476號
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 19 / B3
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AI 淨單價演算結果
[63.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 9 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 67 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    47.1 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 9 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 38.4 萬/坪

    參考周邊可比樣本 67 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    38.8 ~ 60 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-20%
鄰案季變化
+63.4%
最新價差
-51%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -20%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +63.4%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -51%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)
總價2430萬
1940萬3410萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
486萬
核貸金額
1,944萬
月付
7.4萬/月
建議年收
185萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是38.78萬/坪，這是基於當前市場狀態的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離67公尺的加油站可能帶來的噪音和空氣污染，我們認為這是合理的議價理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行貸款評估的上限為60.04萬/坪，我們不會超過此價格以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 5 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.031719LNG: 121.420802

嫌惡設施警示

車容坊五洲加油站(中油&
GAS STATION
67m
impact
中油加盟 聯新站(自助)
GAS STATION
326m
impact
中油加盟 永錡中正站
GAS STATION
393m
impact
新莊生命紀念館
CREMATORIUM
505m
impact
橋頭仔福德宮
TEMPLE
558m
impact

軌道交通動能

泰山貴和 (機場捷運)38m
丹鳳 (中和新蘆線)343m
迴龍 (萬大樹林線)1449m

防禦型機能圈

PARK泰山貴和廣場
172m
PARK德安公園
179m
PARK貴和兒童公園
341m
PARK生命紀念公園
451m
PARK福營新公園
493m
PARK富國公園
610m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
九揚高峰會
成交月 2025/04
25.1萬/坪
樓層：七層
坪數：98.1 坪
總價：2500.0萬
距離：-
九揚高峰會
成交月 2024/12
31.4萬/坪
樓層：三層
坪數：98.8 坪
總價：3100.0萬
距離：-
九揚高峰會
成交月 2024/09
34.5萬/坪
樓層：九層
坪數：89.9 坪
總價：3100.0萬
距離：-
九揚高峰會
成交月 2024/02
30.7萬/坪
樓層：十五層
坪數：112.0 坪
總價：3268.0萬
距離：-
九揚高峰會
成交月 2023/05
29.9萬/坪
樓層：十三層
坪數：90.0 坪
總價：2688.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
長群金璽御品
成交月 2025/10
46.1萬/坪
樓層：十二層
坪數：84.4 坪
總價：3310.0萬
距離：73 m
宏觀天下
成交月 2024/05
44.3萬/坪
樓層：七層
坪數：30.5 坪
總價：1350.0萬
距離：146 m
櫻花聚-聚馥區
成交月 2025/07
60.9萬/坪
樓層：六層
坪數：56.8 坪
總價：2910.0萬
距離：343 m
京王
成交月 2025/11
37.9萬/坪
樓層：九層
坪數：25.1 坪
總價：950.0萬
距離：359 m
長群君臨
成交月 2025/07
45.0萬/坪
樓層：一層
坪數：111.5 坪
總價：4680.0萬
距離：449 m