人文秀樹

便利生活，步行即達！桃園市蘆竹區福祿一街72號
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 15 / B3
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AI 淨單價演算結果
[26.1萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 47 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    26.8 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 26.8 萬/坪

    參考周邊可比樣本 47 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    25.3 ~ 34 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-5.5%
鄰案季變化
+10.3%
最新價差
+46.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -5.5%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +10.3%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +46.3%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)
總價966萬
810萬1630萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
193萬
核貸金額
773萬
月付
2.9萬/月
建議年收
74萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場冷清，我的出價為25.31萬/坪，這是基於銀行估價的保守價格。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據市場數據，該社區的溢價率低於區域平均，且市場狀態偏冷，這些都是壓價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為34萬/坪，這是我能接受的最高價格，超過此價我將不考慮。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 6 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.056667LNG: 121.296983

嫌惡設施警示

南崁五福宮
TEMPLE
375m
impact
台灣中油歐盟長興路站
GAS STATION
607m
impact
君悅飲食坊
KTV
734m
impact
中油加盟 柑園南榮站
GAS STATION
809m
impact
桃園市政府消防局第三
FIRE STATION
824m
impact

軌道交通動能

山鼻 (機場捷運)2944m
坑口 (機場捷運)4520m
機場第一航廈 (機場捷運)6464m

防禦型機能圈

PARK蘆竹區鄰里公園
101m
PARK營盤生態環保公園
238m
PARK蘆竹區藝文音樂廣場公
240m
PARK營盤生態環保公園
253m
PARK蘆竹區鄰里公園
289m
SCHOOL南崁國中
315m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
人文秀樹
成交月 2025/02
34.3萬/坪
樓層：五層
坪數：42.6 坪
總價：1460.0萬
距離：-
人文秀樹
成交月 2024/12
36.2萬/坪
樓層：十二層
坪數：42.5 坪
總價：1538.0萬
距離：-
人文秀樹
成交月 2024/10
36.4萬/坪
樓層：十五層
坪數：42.6 坪
總價：1550.0萬
距離：-
人文秀樹
成交月 2024/09
35.3萬/坪
樓層：十三層
坪數：42.5 坪
總價：1500.0萬
距離：-
人文秀樹
成交月 2024/04
28.2萬/坪
樓層：二層
坪數：42.6 坪
總價：1200.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
閱美
成交月 2022/04
52.7萬/坪
樓層：一層
坪數：47.8 坪
總價：2200.0萬
距離：217 m
安美大望
成交月 2025/12
51.2萬/坪
樓層：十五層
坪數：44.3 坪
總價：1975.0萬
距離：253 m
沐山
成交月 2023/04
36.5萬/坪
樓層：四層
坪數：48.1 坪
總價：1655.0萬
距離：771 m
德億泱泱
成交月 2024/06
37.9萬/坪
樓層：二層
坪數：45.3 坪
總價：1541.0萬
距離：870 m
中謹雲極MIT廠辦專區
成交月 2022/04
20.5萬/坪
樓層：四層
坪數：112.6 坪
總價：2250.0萬
距離：990 m