伊豆莊園

在淡水區的理想家園，結合便利與寧靜的完美選擇！新北市淡水區竹林路161號旁
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 13 / B4
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[47.7萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 13 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    47.4 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 47.4 萬/坪

    參考周邊可比樣本 13 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    46.6 ~ 50 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+1.8%
鄰案季變化
+54.7%
最新價差
+20.5%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +1.8%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +54.7%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +20.5%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)
總價1123萬
1005萬1190萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
225萬
核貸金額
898萬
月付
3.4萬/月
建議年收
86萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個物件的支撐價格是 46.6萬/坪，我們希望以此作為出價的基礎。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近的加油站距離僅 367.8 公尺，這可能會影響未來的轉售價值，這是我們需要考慮的因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>根據銀行的核貸上限，我們的最高出價不會超過 50萬/坪，這是我們的風險控制範圍。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 13 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.142272LNG: 121.463122

嫌惡設施警示

全國加油站 淡水站天天
GAS STATION
368m
impact
淡水區竹圍行聖宮
TEMPLE
467m
impact
光陽機車-機車鑑定站
GAS STATION
931m
impact

軌道交通動能

竹圍 (淡水信義線)696m
紅樹林 (淡水信義線)1352m
紅樹林 (淡海輕軌)1352m

防禦型機能圈

SCHOOL竹圍高中
385m
PARK竹圍公園
467m
SCHOOL竹圍國小
620m
PARK淡水區鄰里公園
621m
SPORTS CENTERHER.ME Room｜空中瑜珈｜空中環｜低空療
798m
PARK竹圍民權公園
812m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
伊豆莊園
成交月 2024/07
48.0萬/坪
樓層：三層
坪數：30.7 坪
總價：1098.0萬
距離：-
伊豆莊園
成交月 2024/07
50.5萬/坪
樓層：十層
坪數：30.7 坪
總價：1146.0萬
距離：-
伊豆莊園
成交月 2024/07
49.7萬/坪
樓層：九層
坪數：30.7 坪
總價：1135.0萬
距離：-
伊豆莊園
成交月 2024/07
48.1萬/坪
樓層：四層
坪數：30.7 坪
總價：1105.0萬
距離：-
伊豆莊園
成交月 2024/06
49.1萬/坪
樓層：五層
坪數：30.7 坪
總價：1124.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
飛鳥之丘
成交月 2025/11
49.1萬/坪
樓層：二層
坪數：32.8 坪
總價：1267.0萬
距離：81 m
頤海大院
成交月 2025/03
41.7萬/坪
樓層：四層
坪數：228.5 坪
總價：9288.0萬
距離：414 m
佳順有囍
成交月 2025/10
30.5萬/坪
樓層：十層
坪數：32.5 坪
總價：860.0萬
距離：559 m
青澤-蒔光泊旅
成交月 2026/01
59.5萬/坪
樓層：二十一層
坪數：82.8 坪
總價：4500.0萬
距離：561 m
領海
成交月 2025/07
24.6萬/坪
樓層：六層
坪數：38.6 坪
總價：950.0萬
距離：564 m