佳格聚晴山
成交月 2022/09
樓層：六層
坪數：29.3 坪
總價：708.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 67 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準25.7 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 23.9 萬/坪
參考周邊可比樣本 67 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核24.5 ~ 32.9 萬/坪
臺中港特定區計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-2.8%
鄰案季變化
+11%
最新價差
-17.1%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -2.8%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +11%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -17.1%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (17 筆)總價638萬
500萬730萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
128萬
核貸金額
510萬
月付
1.9萬/月
建議年收
49萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據目前市場狀況，我們的出價基準是24.47萬/坪，這是我們的資產保全底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>鄰近的加油站距離僅269.8公尺，可能帶來噪音和空氣污染，這是我們需要考慮的風險因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為32.89萬/坪，我們不會超過這個價格，避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 1 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.230961LNG: 120.548687RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台灣中油 加豐站(加盟)
GAS STATION
270m
impact
台電中沙變電所(中沙D/S)
SUBSTATION
720m
impact
沙鹿斗抵福德宮
TEMPLE
802m
impact
保寧宮
TEMPLE
994m
impact
軌道交通動能
九張犁 (台中捷運綠線)11097m
市政府 (台中捷運綠線)12725m
文心櫻花 (台中捷運綠線)12744m
防禦型機能圈
SCHOOL臺中市沙鹿區文光國民
919m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
24.1萬/坪
佳格聚晴山
成交月 2022/09
樓層：四層
坪數：22.8 坪
總價：550.0萬
距離：-
佳格聚晴山
成交月 2022/08
樓層：四層
坪數：29.3 坪
總價：698.0萬
距離：-
佳格聚晴山
成交月 2022/08
樓層：二層
坪數：29.3 坪
總價：670.0萬
距離：-
佳格聚晴山
成交月 2022/07
樓層：五層
坪數：26.5 坪
總價：650.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
日暉首璽2
成交月 2022/05
樓層：全
坪數：41.5 坪
總價：1420.0萬
距離：348 m
德光一築
成交月 2022/05
樓層：八層
坪數：37.5 坪
總價：810.0萬
距離：435 m
德光會
成交月 2021/12
樓層：二層
坪數：40.7 坪
總價：736.0萬
距離：435 m
德光二城
成交月 2023/03
樓層：十二層
坪數：42.0 坪
總價：960.0萬
距離：441 m
沅臻城市
成交月 2026/02
樓層：全
坪數：66.5 坪
總價：1700.0萬
距離：456 m