佳瓚大賀

高鐵臺中車站旁的理想居所梧棲區四維中路、四維西路
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 15 / B4
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[23.2萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 26 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    23.3 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 22.3 萬/坪

    參考周邊可比樣本 26 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    22.7 ~ 24.6 萬/坪

    高鐵臺中車站地區都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-2%
鄰案季變化
-18.2%
最新價差
-20.1%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -2%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -18.2%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -20.1%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (17 筆)
總價967萬
935萬1010萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
193萬
核貸金額
774萬
月付
2.9萬/月
建議年收
74萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於22.65萬/坪，這是市場的保守支撐價位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有台灣電力公司和KTV，這些設施可能影響居住品質，應考慮在價格上反映這些因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為24.6萬/坪，這是我們的最高出價，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 48 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.260819LNG: 120.535480

嫌惡設施警示

台灣電力公司梧棲服務
SUBSTATION
152m
impact
鑽石城KTV
KTV
152m
impact
台灣電力股份有限公司
SUBSTATION
156m
impact
太亨名店
KTV
209m
impact
中油直營 梧棲站
GAS STATION
345m
impact

軌道交通動能

九張犁 (台中捷運綠線)14615m
文心櫻花 (台中捷運綠線)15817m
市政府 (台中捷運綠線)15890m

防禦型機能圈

PARK大豐收 梧棲計程車行
83m
PARK頂寮里兒童公園
85m
SCHOOL台中市沐風關懷協會-梧
412m
PARK頂魚寮公園
441m
SCHOOL易寶貝幼幼專園
492m
PARK大溝墘
496m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
佳瓚大賀
成交月 2024/08
22.4萬/坪
樓層：九層
坪數：46.0 坪
總價：990.0萬
距離：-
佳瓚大賀
成交月 2024/08
22.1萬/坪
樓層：五層
坪數：46.2 坪
總價：959.0萬
距離：-
佳瓚大賀
成交月 2024/08
22.5萬/坪
樓層：八層
坪數：46.2 坪
總價：975.0萬
距離：-
佳瓚大賀
成交月 2024/07
21.7萬/坪
樓層：二層
坪數：45.7 坪
總價：951.0萬
距離：-
佳瓚大賀
成交月 2024/07
21.8萬/坪
樓層：二層
坪數：46.2 坪
總價：947.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
安美學
成交月 2023/09
25.0萬/坪
樓層：二層
坪數：28.3 坪
總價：580.0萬
距離：141 m
佳鋐新邑
成交月 2023/11
21.7萬/坪
樓層：六層
坪數：60.2 坪
總價：1260.0萬
距離：143 m
佳鋐樂邑
成交月 2022/09
21.8萬/坪
樓層：七層
坪數：34.5 坪
總價：664.0萬
距離：205 m
佳福柏斯市
成交月 2024/06
24.0萬/坪
樓層：十五層
坪數：45.5 坪
總價：966.0萬
距離：284 m
聚佳欣世代
成交月 2022/06
21.2萬/坪
樓層：十四層
坪數：32.3 坪
總價：633.0萬
距離：319 m