佳鋐運

在成熟社區中享受現代生活的便利與舒適新北市泰山區信華五街(泰山區信華段五小段21地號)
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 14 / B3
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[51.5萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 32 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    57.4 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 57.4 萬/坪

    參考周邊可比樣本 32 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    56.5 ~ 60.7 萬/坪

    泰山塭仔圳(第一區)為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
0%
鄰案季變化
-2.4%
最新價差
-15.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 0%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -2.4%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -15.8%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (11 筆)
總價1675萬
1580萬1750萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
335萬
核貸金額
1,340萬
月付
5.1萬/月
建議年收
128萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場的熱絡狀態，我們的出價基於56.53萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊交易數據，該區域的平均單價顯示出一定的下行壓力，尤其是考慮到新莊福泰宮的潛在噪音影響。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為60.66萬/坪，我們不會超過此價格，以確保資金安全。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 214 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.043958LNG: 121.439805

嫌惡設施警示

新莊福泰宮
TEMPLE
382m
impact
台灣電力公司 宏安變電
SUBSTATION
763m
impact
台灣電力公司泰山服務
SUBSTATION
765m
impact
中油直營 泰新站（自助&來
GAS STATION
842m
impact
新莊三王府
TEMPLE
867m
impact

軌道交通動能

泰山 (機場捷運)998m
輔大 (中和新蘆線)1308m
新莊 (中和新蘆線)1516m

防禦型機能圈

PARK信華公園
4m
PARK泰山區鄰里公園
260m
PARK義仁里綠家園
260m
PARK新泰綠地
324m
SCHOOL新泰國中
418m
PARK中平公園
459m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
佳鋐運
成交月 2023/10
50.5萬/坪
樓層：二層
坪數：38.0 坪
總價：1685.0萬
距離：-
佳鋐運
成交月 2023/10
50.5萬/坪
樓層：二層
坪數：38.0 坪
總價：1685.0萬
距離：-
佳鋐運
成交月 2023/08
50.3萬/坪
樓層：三層
坪數：37.9 坪
總價：1665.0萬
距離：-
佳鋐運
成交月 2023/08
50.3萬/坪
樓層：三層
坪數：37.9 坪
總價：1665.0萬
距離：-
佳鋐運
成交月 2023/07
50.2萬/坪
樓層：八層
坪數：38.0 坪
總價：1675.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
義泰華
成交月 2025/11
63.0萬/坪
樓層：十一層
坪數：52.4 坪
總價：3055.0萬
距離：76 m
華固一莊
成交月 2026/01
63.0萬/坪
樓層：十八層
坪數：98.3 坪
總價：4336.0萬
距離：119 m
新北明日城初日
成交月 2024/03
40.4萬/坪
樓層：十七層
坪數：69.8 坪
總價：2820.0萬
距離：127 m
義泰信
成交月 2026/01
63.3萬/坪
樓層：八層
坪數：52.2 坪
總價：2915.0萬
距離：132 m
明日城御風
成交月 2024/11
39.7萬/坪
樓層：十三層
坪數：34.0 坪
總價：1350.0萬
距離：181 m