佳順有囍

步行可達的便利生活，讓您擁有更多時間享受家庭時光。新北市淡水區新市二路二段
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 13 / B3
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AI 淨單價演算結果
[29.3萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 32 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    31.6 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -28.4% / 校正價 24.2 萬/坪

    參考周邊可比樣本 32 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    24.2 ~ 31 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 +113.6%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-18.7%
鄰案季變化
+26.1%
最新價差
-39.1%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -18.7%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +26.1%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -39.1%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (20 筆)
總價930萬
595萬1365萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
186萬
核貸金額
744萬
月付
2.8萬/月
建議年收
71萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場支撐價格為24.16萬/坪，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到周邊的交易數據顯示，類似物件的成交價在25萬/坪左右，且目前市場流動性較低，這些因素都影響了我們的出價策略。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>根據銀行的核貸上限，我們的最高出價不會超過31.03萬/坪，這是我們的風險控制上限。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 27 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.137532LNG: 121.461234

嫌惡設施警示

全國加油站 淡水站天天
GAS STATION
357m
impact
光陽機車-機車鑑定站
GAS STATION
374m
impact
台灣中油 竹圍站(加盟)
GAS STATION
498m
impact
淡水區竹圍行聖宮
TEMPLE
589m
impact

軌道交通動能

竹圍 (淡水信義線)189m
忠義 (淡水信義線)1417m
關渡 (淡水信義線)1491m

防禦型機能圈

PARK竹圍公園
191m
PARK竹圍民權公園
296m
SPORTS CENTERHER.ME Room｜空中瑜珈｜空中環｜低空療
304m
PARK福德公園
723m
PARK鷺鷥草原
876m
SCHOOL臺北城市科技大學
884m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
佳順有囍
成交月 2025/10
30.5萬/坪
樓層：十層
坪數：32.5 坪
總價：860.0萬
距離：-
佳順有囍
成交月 2025/10
21.5萬/坪
樓層：三層
坪數：32.5 坪
總價：700.0萬
距離：-
佳順有囍
成交月 2025/09
32.0萬/坪
樓層：九層
坪數：37.1 坪
總價：1080.0萬
距離：-
佳順有囍
成交月 2025/06
31.7萬/坪
樓層：一層
坪數：32.0 坪
總價：880.0萬
距離：-
佳順有囍
成交月 2025/04
31.8萬/坪
樓層：五層
坪數：32.5 坪
總價：900.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
領海
成交月 2025/07
24.6萬/坪
樓層：六層
坪數：38.6 坪
總價：950.0萬
距離：26 m
春天芳鄰
成交月 2024/11
56.4萬/坪
樓層：四層
坪數：23.2 坪
總價：1310.0萬
距離：289 m
春天之旅
成交月 2025/08
51.8萬/坪
樓層：九層
坪數：20.6 坪
總價：1068.0萬
距離：367 m
水紀元
成交月 2024/10
58.4萬/坪
樓層：十七層
坪數：61.6 坪
總價：3425.0萬
距離：538 m
水景匯
成交月 2025/06
51.1萬/坪
樓層：十一層
坪數：42.6 坪
總價：2175.0萬
距離：653 m